昆明中粮鸿云怎么样值得买吗-中粮鸿云优缺点楼盘评测-吉屋网

中粮鸿云楼盘评测报告

楼盘综合评分

9.3

产品力

10.0

配套价值

9.0

区域价值

9.0

项目亮点

区位条件优越

所在的经开区处于昆明主城区、呈贡新区、空港新区交汇处，同时也是昆明自贸区的“排头兵”，发展前景可期。

居住舒适度高

内部自带大尺度的中心景观花园，并拥有多功能空间组成的社区生态与运动区域，使社区更宜居舒适。

户型设计合理

通过合理的空间布局，提高了实际得房率，部分户型可做“3+1”房间配置，让空间体验感得到升级。

区域价值

经开区改善住宅

与周边产品相比，中粮·鸿云价格上还是具备一定优势，再者产品得房率高，空间利用大，且通风和采光效果都较好，更具性价比。二手房方面，目前整个清水片区还处在发展初期，区域内多为新房，基本没有二手房房源在售，因此暂时没有可对比性。

经开区规划有八大功能区，其中的清水片区和黄土坡片区是近两年发展的重点区域，目前经开区在售的热门楼盘基本都集中在这两个区域。近年来，清水片区加速发展，优势和潜力也被俊发、碧桂园、保利、中梁等品牌房企看好，并纷纷入驻。

去年昆明市自然资源和规划局发布了清水片区控详规，结合片区产业发展需求，拟调规优化片区路网、增加绿地规模，未来将大大提升区域宜居指数。

新房均价二手房均价

本楼盘05月均价

8000元/㎡环比：0.00%

经济技术开发区新房05月均价

8050元/㎡环比：0.00%

官渡新房05月均价

13178元/㎡环比：0.00%

昆明新房05月均价

14601元/㎡环比：0.00%

声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据

小吉点评

所在的经开区处于昆明主城区、呈贡新区、空港新区交汇处，同时也是昆明自贸区的“排头兵”，发展前景可期。

配套价值

地铁：目前所在片区虽已开通地铁4号线，与其最近的站点为广卫站，但是实际距离较远，乘坐地铁还需换乘公交方能到达项目;另外，区域内还规划有地铁7号线和9号线。据最新消息，地铁9号线今年将开建。

公交：最近的公交站点为旭照路口(春漫大道)，但距离项目大约有6.5公里，不过，相信随着区域内楼盘的相继交付，交通配套将不断完善。此外，根据规划，经开区将建设成集城市公交运营、停车、维修、充电等配套服务功能为一体的TOD城市交通综合体，建成后，可以大大改善片区的交通状况。

自驾：“两横一纵”的交通路网贯穿项目，两横分别为福昆线饿汕昆高速，一纵为呈黄快线(石龙路)，此外，项目周边还有望哨路、金兔街、瑞云街等城市道路环绕，自驾出行较为便捷。

整个区域处于建设中，周边交通配套设施有待完善，目前公共交通出行稍有不便。

教育配套：自身规划有一所9班幼儿园，地块旁规划有小学用地和中学用地，周边还有师专附小、经开区实验小学、昆一中经开校区、昆三中经开分校等优质学校环绕，今后业主子女可根据教育部政策划片就读。

商业配套：地块旁规划有500床位综合医院、经开区人民医院(二级甲等公立医院)、爱维艾夫医院，同时项目自身规划有社区卫生用房、养老服务设施，未来业主看病就医还算方便。

医疗配套：其紧邻果林广场、翡丽公园特色街区，果林广场为大盒子商业+开放式街区，商业面积3.3万平方米，计划缔造为以公园漫步商业街区文化体验为主题的地标性项目，据了解，果林广场有望在今年下半年开业，届时可以满足日常生活需求。

公园配套：周边的果林湖水库如今已成为经开区一道靓丽的风景线，目前，果林湖水库周围，已经修建了廉政公园、观山公园、周山公园、龙潭山公园等八大公园。同时，项目在每栋建筑前均设置有宅间主题公园，社区内部设有约550米的小区慢跑道。

详细配套以评分

商业交通教育医疗景观

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小吉点评

配套完善

楼栋分析

中粮鸿云总占地面积约77.12亩，总建筑面积约17.9万方，容积率2.5，建筑密度22%，绿地率为40.01%，设置有1251个停车位。共规划有19栋住宅，包括7栋高层住宅和12栋洋房，总户数为1253户。

高层产品和6栋上的洋房产品，其中，5栋、10栋、18栋总高18-20层，为2T6户设计，共有三个户型，中户建面约85㎡，端头两户建面约81㎡、93㎡;6栋总高11层，为1T2户设计，户型建面100-120㎡;一批次产品预计2024年带装修交付。

户型分析

楼盘户型

3室(3) 4室(3)

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3室 2厅 2卫待售

建筑面积：107㎡ / 正南

约85万/套
3室 2厅 1卫待售

建筑面积：81㎡

约64万/套
3室 2厅 1卫待售

建筑面积：85㎡

约68万/套

户型分析

整体来看，在售户型涵盖三房到四房，面积段适合刚需和改善型客群。所有户型设计合理，东进分区，科学布局，贴心实用。整体为明厨明卫设计，每个户型基本都带有飘窗和大阳台设计，视野开阔，采光通风效果较好。卫生间均采用了干湿分离，干净卫生，提高生活效率。室内分区清晰，功能齐备，空间百变，可根据居住需求改造，提高了空间利用率。

社区内部带有大尺度的中心景观花园，并拥有多功能空间组成的社区生态与运动区域，利用巧妙的轴线规划，使社区空间有序和谐，并与自主研发的3H健康体系社区主题相辅相成，打造美好向上的人居体验。

具体来看，高层D户型建筑面积约93㎡，该户型为三室两厅两卫设计，可以满足新婚夫妻以及三口之家的居住需求。

格局较为方正，开间约9.9米，进深约8.85米。推门而入，右边即是一个玄关柜，不仅可以收纳鞋帽，还可以放置艺术品摆件，此外，也可以放包包、外衣、钥匙串和雨伞等日常生活小物品。

室内布局科学合理、动静分离明显，通过走廊将客厅和餐厅进行软隔断，面对走廊或者从走廊玄关进入室内时左右两边分区明显，一目了然干净清爽。

室内功能区域完善，三个卧室位于里侧，有人在动区活动时，又保证了静区的私密性，真正做到娱乐、休息互不打扰，全家人自有天地。

在其他功能配置上，该户型匠心独运，入户右侧为一字型厨房，把空间利用达到最大化，动线布局合理，直线式的结构简单、明了，节省空间，可放物品空间大;且厨房北向开窗，易于通风有效隔绝油烟。客厅采用大横厅设计，面宽约3.6米，生活线条流畅，不仅增加了家人活动区域的延伸性，也提升了室内的整体通透感、空间感。

更为突出的是，因为面积足够大，不仅满足会客基本功能，而且还兼具了起居厅的功能，为家人提供娱乐、团聚等活动空间。南向三开间设计，客厅+双卧室朝南，采光面大，日照充足，客厅和次卧连通约6米长1.5米宽的景观阳台，带来了室内空间感的显著提升，开放式的景观阳台使得室内的采光通风条件更加优越，实现了公共空间真正意义上的南北通透，同时满足了观景和日常晾晒的需求。

主卧空间宽敞，开间约3.3米，独立卫生间与衣帽间的套房设计，且位于户型的最里侧，居住舒适度高又保护隐私。同时搭配独立飘窗，采光更加充裕，也增加了视觉面积，还可放置日常不经常用的物品，舒适度高。