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龙江金茂府楼盘评测报告
楼盘综合评分
10.0
项目亮点
区域价值
一环旁大平层
龙江金茂府地处一环边大悦城旁，交通便利，配套成熟，主推大户型产品，置业门槛高。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
随着城市中心区土地的珍稀性，在诸多区域配套的加持下，市中心项目的升值空间和居住空间二者兼具，必将成为高净值人群向往的区域。金茂府地段优越，与市中心仅一条环城南路之隔，属于中心区十分稀有的项目，未来发展可期，升值空间较大。
配套价值
地铁：所在区域内有已开通运营的地铁1号线和3号线，距离项目约1.3公里处是环城南路地铁站，环城南路地铁站可换乘地铁1、2号线。
公交：周边4条主干道上分布着双龙桥(大悦城购物中心)站、南坝路站、西岳庙站等10个公交站点，包括64路，106路、24路等数十条公交线路途经，全面覆盖主城各区，能够满足日常出行需求。
自驾：龙江金茂府延续金茂府系中心择址标准，“三横三纵”路网环伺，其北接环城南路，南临二环快线，东起南坝路，西至海埂路，周边分布有北京路等城市主干道，保证城区内通行顺畅，可快速直达市中心。
教育配套：周边2公里范围内分布着十余所学校，距离较近的有西山区实验中学、粤秀中学(华东师范大学昆明实验学校)、书林二小等学校，教育资源丰富，且不乏老牌名校。另外项目周边还有一块教育用地，将由隆盛府负责建设。
商业配套：其紧靠约32万方的大悦城，聚集了数百家时尚潮流商家;南侧还有云纺商城，约2.5公里范围分布着顺城、南屏商圈、恒隆、南亚风情第壹城、万达等多个大型商业体，可享受全维度、多种类的商业资源。
医疗配套：昆明市第一人民医院、云南省第一人民医院昆华医院、云南省儿童医院等多所三甲医院与项目距离均在2公里半径范围内，医疗资源丰富优质。
公园配套：项目东侧为盘龙江，设有沿江步道;与周边公园距离相对稍远。内部规划了约1万方中庭景观，设置有约2000㎡阳光草坪，楼栋之间分布着7大主题庭院，营造了良好的居住环境。
详细配套以评分
小吉点评
由于地处一环边，使其具备先天交通优势，附近就是环城南路、二环南路、海埂路等城市主干道，出行便捷，不过距离地铁稍远。 处于西山黄金板块的金茂府，不但毗邻云纺与大悦城，同时还坐拥盘龙江景。集中了多项加分项，配套优势确实突出。
楼栋分析
金茂府总占地面积约88亩，可售物业总建筑面积约24万方，容积率5.53，绿化率35.01%。整体规划有12栋高层住宅，总户数为1255户。
其中，位于地块东北角的1号楼及西南角的6号楼为回迁房，未来主要回迁对象为大悦城股东方，与其他住宅做地上、地下软隔离管理。
地块布局十分方正，住宅排布也采取中轴对称的形式，12号楼、11号楼分别为南、北楼王，楼王间距达100米左右，保证采光条件的同时，也将景观视野特征最大化，南侧及北侧设有两道府门。
项目首推的房源位于3号楼和11号楼，其中，3号楼楼栋总高41层，2T2户设计(分为两个单元，每单元均为2T2户)，共规划有3个户型，中户A户型建面约162㎡，端户R户型建面约189㎡和T户型建面约199㎡。
11栋总高31层，1梯1户设计，户型建面269㎡。所有户型均为大平层四房设计，可满二代同堂家庭和三胎家庭等不同人群的多样居住置业需求。
整体户型设计都比较具有特色，空间感和通透性都很好;电梯独立入户设计，归家具有仪式感，隐私性强;南北朝向，采光通风效果俱佳;卧室多飘窗的设计增添了更多可拓展空间，空间利用率高。
主卧均为套房设计，搭配有衣帽间、卫生间、浴缸，让居住空间更加独立，同时也能给主人带来许多方便。
户型分析
楼盘户型
户型分析
以建筑面积约162㎡的A户型为例，该户型为四室两厅两卫设计。独立电梯厅入户，右侧处设有储物间，最大程度利用入户门厅的空间面积,收纳更方便，保证居住的隐私性，兼具美观性与实用性。
室内功能分区清晰，户型科学布局，动静分离。餐厅、客厅靠近入户门一侧，与四个卧室休息区有效隔离;一方面使会客、娱乐或者进行家务的人能够放心活动，另一方面也不会过多打扰休息、学习的人，可减少相互间的干扰。
三开间朝南，大面宽的一体化客餐厅，拓展了活动空间，采用全明空间设计，客厅开间约7米，连接1.9*9米宽大景观阳台，既保证了充足的阳光，也能拥有更佳的观景视野，实现了真正意义上的南北通透。
厨房采用U型操作台设计，保证动线合理性;依墙而立的U型操作台，给厨房的中间区域留出了很大的空间，能供使用者在其中自如行动。
此设计还有一优点，就是可增加更多的厨房收纳空间。且连接阳台，利于通风有效阻隔油烟，保持空气清爽。
北向可拓空间，灵动空间可根据实际需求打造成书房、储物间或是私人会客空间;如果是三口之家，可以把其中一间卧室改造为客房+收藏室，进一步提升收纳功能。
主卧自带步入式衣帽间和独立卫浴，有效保护业主私密生活。其余卧室均搭配有飘窗，使得室内空间得以延展，提高户型整体得房率，利于室内采光通风。
价格分析
目前，次中心板块新房均价在2.2万元/㎡，项目在售产品价格约2.6万元/㎡起，新房方面，目前，周边有隆盛府、艺城春城玖号在售，售价约1.7-2万/㎡。
其中，艺城春城玖號位于一环内，在售高层住宅，均价约2万/㎡;紧挨金茂府的隆盛府，毛坯产品均价约1.7万/㎡。对比来看，金茂府虽然定位比较高端，但其售价对比区域内竞品，确实偏贵，价格与北京路上几个高端盘相近。
不过，项目产品户型大，且所有产品均全系带装修交付，装标约5000元/㎡，自带全屋净水系统，中央空调、智能家居、全屋热水等，一般昆明开发商在200㎡左右的大面积段还是做毛坯的居多。
在二手房方面，周边已建成的小区有中央丽城一期、龙江苑、铁路双龙小区、汇都首誉等小区，均价在1.2-2.2万元/㎡左右，不过这些小区多为老小区，建成年代不一，差价较大，参考性较弱。
对比而言，龙江金茂府在片区的价格相对不低，但结合昆明市场高端住宅项目来看，这个价格也不算过分，加上产品定位、区位配套等综合影响，也可谓“价配其位”。
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