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青年说悦领域楼盘评测报告
楼盘综合评分
9.7
项目亮点
青年说悦领域优点：
交通路网完善
北京路、龙泉路加之小康大道、北三环、霖雨路等城市干道形成了四横三纵的交通网络，出行较为便捷。
商业氛围浓厚
德润朗悦湾商业中心与项目仅一路之隔，周边还有和谐广场、嘉年华等几大商圈环伺，涵盖餐饮、娱乐多重业态。
生态资源丰富
东侧有盘龙江，周边有金江公园、月牙潭公园、昆明瀑布公园等生态公园环绕，业主周末休闲出游去处多。
青年说悦领域是北市区首个带装修实景呈现的项目，公摊小，户型设计实用性高，入手门槛低。
主推建筑面积约80-90㎡的全功能三房，适合年轻人及刚需客群。
区域价值
北市国企精装现房
北市区20多年前就开始迎来大规模开发，区域内聚集了主城区三分之一的人口，由于客群基础雄厚，各种生活配套相当成熟，一直以来被昆明人视为最适合生活的片区。区域内开发了俊发城、远洋青云府、碧桂园龙腾世家、江东永和府、融城昆明湖等众多项目。
2020房企大量在北市区拿地之后，今年北市将可谓是遍地开花。除了锦麟峯荟、俊发城等在售红盘继续抢占市场以外，还有市场期待已久的美的北京路9號、信达万科京江隐翠等新盘面世。
北市区其成熟的区域基建和稳定的运营环境，吸引着众多开发商争相进军北市，为北市区区域价值的攀升起到了助推作用。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
项目地处北市区核心成熟区，周边配套齐全，人居氛围浓厚，具备一定的升值 潜力。
配套价值
地铁：距离项目最近的为地铁2号线，不过司家营站、龙头街与其距离均超过了1公里，目前来看，乘坐地铁较为不便，周边虽规划有地铁8号线，但是8号线还未通过审批，通车还有待时日。
公交：距离小区300米左右分布有银河星辰花园(小康大道)公交站点，覆盖了146路、96路、128路等7条公交线路，此外，周边还有金水湾小区(小康大道)、朗悦湾小区、实力郡城(小康大道)等站点，57路、76路、150路等十余条公交线路途经，通达全城。
自驾：其西临龙泉路，东至北京路，北京路为昆明城市主干道，贯穿南北，加之小康大道、北三环、沣源路及东西走向的霖雨路等城市干道形成了四横三纵的立体交通网络，自驾出行十分便利，几乎不会堵车。
教育配套：周边昆明市第二十幼儿园、红旗小学(德润校区)、红云小学、昆十中(求实校区)、昆八中等多所优质学校林立，教育氛围浓厚，同时北侧还有云南农业大学，聚集了较多教职家庭。
红云小学
医疗配套：距离项目最近的医院为昆明市第二人民医院云南康复医院，是一所三级甲等综合医院，距离大约1.7公里;周边4公里范围内还有红云医院、昆明市第一人民医院(甘美医院)等医疗机构;同时项目自身配有一所社区卫生服务站，日常医疗问诊比较方便。
商业配套：距项目最近的是一路之隔的朗悦湾广场，南侧还分布有中汇商业中心、和谐广场、北辰财富中心、欣都龙城VCpark购物中心、同德广场等商业中心，满足业主“一站购物、一家休闲、一天逛街”的生活需求。此外，项目东侧、沣源路以南的俊发城及旭辉广场|铂宸府均配套有较大体量商业，建成后对项目辐射作用更强。
欣都龙城
公园配套：东侧即为盘龙江，周边还有金江公园、月牙潭公园、昆明瀑布公园、黑龙潭公园、昆明植物园及长虫山生态公园环绕，生态资源丰富，为业主打造健康的居住环境。
详细配套以评分
小吉点评
整体来看，小区周边道路建设及公共交通都比较完善，公交线路众多，出行十分便利。 周边基本为已建成的成熟小区，部分社区基础配套可同享，日常生活便利，居住氛围较好。
楼栋分析
作为整个北市区首个带装修实景呈现的项目，分为2个地块，A1地块为商业地块，主要规划有商业、办公楼;A2地块为住宅地块，主要规划为住宅和社区配套用房。
体量不大，整体统一开发，总占地面积约9.04亩，总建筑面积14万㎡，绿化率41%。共规划有4栋住宅，1栋、2栋、4栋、5栋为住宅，项目总户数为788户，其中住宅746户。
当前住宅在售房源位于4栋上，总高33层，单层层高2.9米，为3梯6户设计，共规划有3个户型，A户型88.23㎡(端户)，B/D户型89.54-90.12㎡(中户)，C户型88.36㎡(端户)。
在售户型均为三房设计，面积段适合刚需客群。餐客一体化设计连通景观阳台，均为双阳台设计，带独立生活阳台，视野开阔，采光通风效果较好。卫生间均采用了干湿分离，干净卫生，提高生活效率。室内分区清晰，功能齐备，可根据居住需求改造，提高了空间利用率。
在建筑布局上把住宅与商办独立区分，各自设立出入口，住宅人车分流出入口位于银梭路、商办人车分流出入口位于小康达到西侧。
自身体量不大，配套较少，因为是准现房，目前商业、住宅及内部配套已实景呈现，所见即所得。
户型分析
楼盘户型
户型分析
以建筑面积约88.36㎡的C户型为例，该户型为三室两厅一卫设计。
推门而入，右边即是一个玄关柜，不仅可以收纳鞋帽，还可以放置艺术品摆件，此外，也可以放包包、外衣、钥匙串和雨伞等日常生活小物品。
该户型匠心独运，入户左侧为一字型厨房，把空间利用达到最大化，动线布局合理，直线式的结构简单、明了，节省空间，可放物品空间大;且厨房外接生活阳台，易于通风有效隔绝油烟。
布局科学合理，动静分离明显，开间约8.45米，进深约6.3米。通过走廊将客厅和餐厅进行软隔断，面对走廊或者从走廊玄关进入室内时左右两边分区明显，一目了然干净清爽。
室内功能区域完善，三个卧室位于里侧，有人在动区活动时，又保证了静区的私密性，真正做到娱乐、休息互不打扰，全家人自有天地。
实拍图
客厅面宽约3.6米，生活线条流畅，不仅增加了家人活动区域的延伸性，也提升了室内的整体通透感、空间感。不仅满足会客基本功能，而且为家人提供娱乐、团聚等活动空间。
南向三开间设计，客厅+双卧室朝南，采光面大，日照充足，客厅连通约3.6米长1.15米宽的景观阳台，带来了室内空间感的显著提升，开放式的景观阳台使得室内的采光通风条件更加优越，实现了公共空间真正意义上的南北通透，同时满足了观景和日常晾晒的需求。主卧空间宽敞，搭配衣帽间，且位于户型的最里侧，居住舒适度高又保护隐私。
主卧同旁边次卧均配置有飘窗，除了增强室内的通风与采光，也提高了该户型的得房率。最大的亮点在于北向次卧设置了独立阳台，使得采光更加充裕，也增加了视觉面积，还可放置日常不经常用的物品，舒适度高。
户型整体设计合理，“麻雀虽小五脏俱全”，多功能联动空间，性价比较高，居住舒适度较好。
房价分析
当前项目价格约11000-14000元/㎡，产品带装修交付。从区域来看，目前周边在售住宅项目有江东境界、俊发城、俊发城逸璟峰、碧桂园御龙半山御园、中海云著等，整体均价在13000-16000元/㎡左右。数据显示，今年1月北市区商品房均价为14249元/㎡。
对比而言，青年说·悦领域单价相对较低，加上小户型设计，入手门槛低，对于预算较少的刚需、年轻客群十分友好。
二手房方面，周边已建成大成蔚蓝时代、德润朗悦湾、实力郡城、银河星辰花园等小区，二手房单价在10000-14000元/㎡之间，其价格与周边二手房单价相差不多，项目作为现房发售，配套呈现、楼盘质量上都眼见为实，更有保障。
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