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楼市复苏迹象愈发明显。
在一系列稳楼市政策的作用下，最近各大一线城市止跌反弹，昆明也出现了筑底回暖的明确信号。
成交回暖、购房政策史上最松土拍热度高涨，楼市触底信号出现。
最明显的信号是开年就实现了量增价稳的良好开局，根据全省房地产市场交易监测情况显示，今年1月1日至27日，全省商品房销售215.69万平方米，同比增长15.9%，全省二手房交易159.99万平方米，同比增长11.8%。
到了2月份后受春节淡季影响推售放缓，虽然主城成交降幅超2成但却高于去年同期，据克而瑞最新数据显示，2月昆明商品房成交面积同比去年上涨了48.20%，成交均价也环比上涨了5.55%。
其次是个人房贷政策全面松绑进一步释放了居民消费潜力，推动市场的复苏和增长。
市民周女士就表示，自己早几年就看中了一套别墅，但因为整体楼市的下行加上原本还背负一套房贷的原因，迟迟不敢下手。
不过随着信贷政策的放松，原本那套房贷重定价周期调整为了3个月，原30年的利息要156万，3月初调整为3.3%的利率后利息变成了115万，直接减少50万，每月少了差不多1/3的利息。
房贷压力的减轻，加上整体市场的回暖，让还在犹豫的周女士在第一时间就去下定了。
更重要的是土拍市场的回暖。
继1月下旬三宗住宅用地的出让吸引了多家民企的争夺后，春节后昆明土拍继续凯歌高奏，还出现了许久不见的溢价拿地情况，土拍市场的“高调”表现，无疑是市场回暖的最好佐证。
一个值得注意的现象是，去年以来新拿地的项目，多计划打造第四代住宅。由此可看出，今后改善产品将会成为市场主流。
具体到昆明市场，近几年改善需求一直比较旺盛，来自克而瑞2024年的新房成交数据显示，近五年昆明主城商品住宅成交改善面积120平-150平的市占率从32%上涨至37%。
120平以下则是成交量萎缩，大量被二手房分流。出现了“刚需买二手，改善买新房”现象，“卖旧换新”进一步加大二手挂牌量，改善市场热度居高不下。
在此背景下，第四代住宅入市对改善尤其是高端改善市场将带来什么影响呢？
以往，大平层和别墅是改善市场的两大主流，大平层强在区位与配套的便利，别墅则突出对生态资源的占有，以及有天有地有花园的生活场景。第四代住宅看上去兼顾了二者长处，还有高得房率的优势，但缺点也显而易见，比如大阳台导致室内采光不佳、安全性和隐私性难以保证、长期维护难等问题。
从国内已交付的第四代住宅看，空中花园不光是影响采光，一旦遇到刮风、暴雨等极端天气，花园瞬间一片狼藉，阳台可能进水，管理维护并不省心。
看着“光鲜亮丽”的第四代住宅，其实也只不过是营造出了类别墅的生活体验而已，与其这样还不如一步到位直接上车同样拥有花园、高得房率等优点的别墅。
那什么样的别墅产品才能被这些改善型客户选择呢？经过了解发现，拥有地处主城区、能满足家庭各成员所需、实用性高的高性价比等特质的别墅，备受改善型置业群体的偏爱，并且相对敏锐的改善型客户早已率先行动起来了。
克而瑞2024年昆明别墅成交结构分析显示，建面约140-160平方米的户型，以及建面约250-300平的别墅户型是成交主力，而且，这些面积段的别墅总价多集中在200—300万之间。
简单来说，高性价比、面积段适中是昆明热销别墅的两大特征。
另外可以看到，在去年的别墅销售金额排行榜中，排在前列的项目基本为现房和准现房，且拥有一定的稀缺生态资源。
而这些特质，在最近3年别墅销冠——鸿基云玺台的身上体现得最为明显。毕竟，热销便是市场最有力的认可。
从2020年亮相面世以来，鸿基云玺台一直稳居昆明别墅红盘行列，从开卖至今，项目凭借突出的性价比以及稀缺的生态资源、独特的区位优势等，得到市场广泛认可。
另一方面，也正是因为别墅绝对受限于资源的有限性的特殊性，这才成为高净值人群的选择。
尤其是在去年12月，昆明自规局发布的《昆明市详细规划技术准则《试行）》文件中，将昆明划定为五个强度分区，明确了各个区域的开发强度，并制定了容积率上限，其中开发低密住宅最优区——临湖区域、生态敏感区域等区域，以及临山区域、城市大型公共开敞空间周边区域、大型文体设施周边区域等区域被分别划定为了强度一区和强度二区。
这一文件的颁布，对于今后别墅类低密产品的开发有了更多限制，对于如今的别墅市场而言，也将面临卖一套少一套的局面。
通过近几年昆明的土地出让情况，我们也能发现这一点。
从2021年以来，昆明主城容积率低于1.2的低密地块，仅成交了4.23亩，并且成交的土地，还是既往项目的零星用地。
就在昆明主城别墅供应量少，且在持续减少的前提下，作为昆明3年的别墅销冠——鸿基云台的优势自然不可取代。
鸿基云玺台正位于昆明主城、呈贡新城、长水航空城三角中心，坐拥云南目前唯一一个国家级重点经济技术开发区核心位置，区位优势自是不言而喻。
此外，项目背靠约100亩尖山，直面约2000亩果林生态湖，沿果林湖东侧呈长条状分布，使得该项目独占了整个果林湖东岸，而这也是全昆明难得的能同时做到既背山又面水的临湖别墅。
作为昆明为数不多的生态湖山资源，果林湖是仅次于滇池的第二大水域，水域面积相当于10个翠湖的体量，作为国家二级饮用水源，其水质更是优于滇池和翠湖。
3公里内环绕云南民族大观园、果林湖公园、廉政公园、马料河公园、观山公园、周山公园6大生态公园，片区植被覆盖率高达80%。如此得天独厚的优势，使得果林湖一带经过多年发展成为昆明别墅高聚集的区域之一。
但目前为止，果林湖畔在售的纯别墅项目仅有鸿基云玺台，其稀缺性可想而知。
在这里除了优质自然景观，其交通便利性与生活配套同样无懈可击。坐拥四横三纵+地铁9号线果林湖站的立体交通网络，30分钟内畅达昆明各处。周边经开实验小学、经开二小、经开二中、西南联大附小附中等知名教育资源汇聚。三甲医院及大型商圈驾车15分钟内随心所选。可谓左城右景，价值之躯，便利之极。
而对于很多购房者担心的交付问题，也不用过多忧虑。去年1月首批次交付330套房源后在同年6月再次交付18套，今年1月完成了二批次140套房源的完美交付后，又在3月11日交付了46套，两年来鸿基云玺台完成了4次交付，截止目前整个项目已交付86%，多次的成功交付，自然安全感十足。
项目当前在售的建筑面积约194-280平合院别墅产品，预计在今年内可全部交付，其现房、准现房的优势自然安全感满满。这样一个资源稀缺、产品稀缺、性价比又超高的产品，也难怪能成为昆明3年的别墅销冠。对于有别墅梦的朋友来说，可得抓紧时间赶快上车了，据了解，鸿基云玺台即将进入收官倒计时，以后如此“划算”的别墅上车门槛机会将越来越少了。
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