昆明南市区会展片区最新房价多少？刚需买房这片适合吗？优缺点

昆明市受三环环山一面临水地形限制，城市发展南移成必然之选，2016年开始滇池东岸成为开发热点，其中会展板块因毗邻滇池大面积水域，近主城，基础配套完善而备受房企青睐，2017年起招商、金科、蓝光、融创、万科、恒大等多家房企进入布局，板块热度升温。

2021年市场下行盘整，会展板块住宅供销量亦出现下滑，但整体供求平衡、价格持稳且高于昆明主城，在区域市场中，会展板块份额占比居周边板块首位，板块表现亮眼，抗跌能力强。

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  官渡区 | 环湖东路与珥季路交叉口 13000元/平米

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接下来让我们进一步从板块的宏观环境、投资环境、市场情况、典型项目案例分析等多维度挖掘区域地产价值：

01 宏观环境

·区域：会展板块位于昆明主城核心区以南，邻滇池，近主城核心区，为昆明市主城区、呈贡新城区和空港经济区三角交汇的核心地带，城市重点发展板块之一。

·规划：建设成为创新、协调、绿色、开放、共享的会展之都、休旅特区、公园城市、文化名城;依托生态自然，以高端会务会展为核心，融合文旅休闲、商务办公、酒店、公共服务、生态居住的多元功能。

·产业：“十四五”期间，板块将发挥会展中心作用，促进文化、旅游、消费融合发展，以会展经济、休闲旅游、文创健康为主力发展产业，打造文旅健康产业群。

·交通：依托环湖东路、广福路、昌宏西路、珥季路等城市干道，形成完善、覆盖面广的内外交通网路，随着地铁5号线的正式开通运行，板块可享受地铁带来的便利。

·配套：板块内教育、商业、休闲配套基本完善，但大型医疗配套不足，基础配套仍有提升空间。

■ 区位

会展板块位于昆明主城核心区以南，邻滇池，近主城核心区，为昆明市主城区、呈贡新城区和空港经济区三角交汇的核心地带，城市重点发展板块之一。

■ 规划

定位：建设成为创新、协调、绿色、开放、共享的会展之都、休旅特区、公园城市、文化名城;依托生态自然，以高端会务会展为核心，融合文旅休闲、商务办公、酒店、公共服务、生态居住的多元功能。

昆明滇池国际会展中心建成使用后，得益于会展经济的飞速发展以及滇池三个半岛独特的环境资源优势，整个滇池会展板块开始蓬勃发展。

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  万科500里

  官渡区 | 环湖东路与会展西路交汇处 18000元/平米

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■ 产业

“十四五”期间，板块将发挥会展中心作用，促进文化、旅游、消费融合发展，以会展经济、休闲旅游、文创健康为主力发展产业，打造文旅健康产业群。

“十四五”时期，官渡区将围绕“昆明城市新中心、综合枢纽重要承载区、开放发展引领区”三个定位，打造“一轴引领，六区协同”产业空间格局。

从产业空间格局来看，会展板块属于滇池生态休闲会展功能区，以会展经济、休闲旅游、文旅健康为主力发展产业。

■ 交通

会展板块内多条城市主干道及南绕城快速路，内部路网出行畅通，外部交通可达全城，5号线于22年6月29日正式开通运行，板块可享受地铁带来的便利。

会展板块与巫家坝连接，周边广福路、环湖东路、饵季路等多条城市干道交错，同时拥有南绕城高速，内部路网出行畅通，外部交通可达全城;

板块内轨道交通规划有地铁2号线二期及5号线，目前5号线于22年6月29日正式开通运行，板块可享受地铁带来的便利。

■ 资源配套

会展板块内大型医疗配套不足，但教育、商业、休闲配套基本完善，若后期补齐医疗短板，板块整体居住舒适度将得到提升。

板块内具有滇池、盘龙江、湿地公园等强景观资源;在教育方面有云大附属会展学校、昆十二中环湖校区、中加国际学校等品牌院校;周边国际会展中心、王 府井旅游商贸小镇商业环绕;但医疗方面无大型三甲医院，基础配套仍有提升空间。

02 投资环境

土地供销：会展住商办土地供销集中在2020年以前，2019年创供应峰值，受疫情叠加市场下行影响，2020年起板块连续三年无土地供应及成交，市场回落明显。

楼面地价：自昆明滇池国际会展中心建成使用后，板块价值日益显现，大量开发商进驻，导致区域土地市场竞争激烈，楼板价逐年上涨，2019年楼板价为6103元/㎡，创历史新高。

房企布局：2017年起，板块开发提速，房企加速拿地进驻，目前板块内已有招商、金科、蓝光、融创、万科、恒大等多家房企布局，板块热度高，地块入市竞争压力大。

■ 土地市场-供应走势

会展住商办土地供应集中在2020年以前，2019年创峰值186.85万㎡，疫情叠加市场下行，2020年起连续三年无土地供应，市场回落明显

从年度走势看，会展板块土地供应集中在2020年以前，2019年达供应峰值186.85万㎡，2020年起受疫情叠加市场下滑影响，连续三年土地市场无供应;从月度走势看，2017-2019年土地供应集中于年初、年中，2020年-2022年6月无土地供应。

■ 土地市场-成交走势

受供应端影响，会展板块2020-2021年无土地成交，楼板价自2017年起持续攀升，2019年楼板价高达6103元/㎡，为历史峰值

从成交量走势看，自2017年起，土地成交量呈现下滑趋势，2019年仅成交13.86万㎡，大量开发商进驻，导致区域土地市场竞争激烈，楼板价逐年上涨，2019年楼板价高达6103元/㎡，较2018年上涨94%;受供应端影响，2020年-2022年6月无土地成交。

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  山海湾8号

  官渡区 | 环湖东路和飞虎大道交叉口 25000元/平米

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■房企布局

2017年起房企加速进驻，目前板块内已有招商、金科、蓝光、融创、万科、云南城投等多家房企布局，拿地模式以公开市场招拍挂为主。

2017年起，板块开发提速，金科、融创、万科等房企对看好会展板块发展，加速拿地进驻，万科连续三年板块内取地，深耕会展;

开发商在会展板块取地多以公开市场招拍挂为主，市场透明度高;但受疫情叠加市场下行影响，2020年起，市场无土地供应及成交。

■ 投资环境-企业布局

环湖东路沿线及广福路以南一带为房企主力布局区，公开出让为主，地块入市竞争压力大。

从企业布局情况看，环湖东路沿线及广福路以南一带为房企主力布局区，公开出让为主，金科、中海、招商、蓝光、融创、万科、恒大等房企项目集中。

03 市场状况

商品房市场：2019年房企进驻项目集中入市，板块连续2年市场保持高热状态，供销量价稳定增长，但2021年起受市场下行影响，供销量价现下滑趋势。

商品住宅市场：受大势影响，会展板块商品住宅2021年开始供销出现下滑，但板块住宅整体供求平衡，价格持稳，存量健康，去化周期小于15个月，主力面积段为100-140㎡刚需刚改产品及140-150㎡改善产品，主力总价段为160-250万。

板块表现：在主城市场中，会展板块份额基本稳定在9%左右，房价稳定增长且高于昆明主城，板块抗跌能力强;对比周边板块，2022年1-6月份额占比为20.34%，居周边板块首位，板块热度高。

物业类型：板块内产品类型主要为高层、别墅及公寓，其中高层近14个月板块高层供求比约为0.75，市场表现良好，别墅近14个月无供应，市场去存为主，公寓市场2021年开始以价换量，截止22年价格滑至7244元/㎡。

二手房市场：会展板块内二手项目较多，高层刚需、改善产品为主导

■ 新房市场——商品房

2019年房企进驻项目集中入市，板块连续2年市场保持高热状态，供销量价稳定增长，但2021年起受市场下行影响，供销量价现下滑趋势。

供销量：2019年随进驻房企项目集中入市，板块供销量创新高，连续2年供应稳定在150万㎡以上，成交稳定在110万㎡以上，成交主力集中在万科500里、万科公园城市、万科翡翠滨江、恒大城、恒大玖珑湾项目。

均价：近6年，会展商品房价格走势可分为两个阶段，2017年-2020年均价在主力住宅项目拉动下，逐年递增且在2020年突破1.48万元/㎡，为历史峰值;2021年起受市场影响，价格持续下滑，22年1-6月均价11632元/㎡，低于16年水平。

■ 新房市场——商品住宅

受大势影响，板块商品住宅2021年起供销出现下滑，但板块住宅整体供求平衡，价格持稳，去化周期小于15个月，存量健康。

供销量：住宅市场走势与商品房保持同步，2018年-2020年供应带动成交走高，2020年受疫情影响，市场观望情绪增强，供销出现回落;

均价：近6年，板块均价攀升显著，2020-2022年6月，受万科、恒大高价拉动，均价稳定在1.7万元/㎡以上;

截止2022年6月，板块商品住宅存量约47.39万㎡，按板块月均去化3.24万㎡，去化周期约为15个月。

■ 新房市场——板块表现

在主城市场中，会展板块市占率持续稳定在9%左右，且房价整体高于昆明主城，并呈现稳定增长趋势，板块抗跌性强。

近6年，会展板块份额基本稳定在9%左右，2017年成交102.65万㎡，市场占有率13.1%达峰值;

会展板块住宅均价整体高于昆明市主城区，且在疫情及市场下行影响下保持稳定，板块市场抗跌能力强。

与周边板块对比，2022年1-6月会展板块共成交商品住宅15.08万㎡，在区域市场中，份额占比为20.34%，居周边板块首位，板块热度高。

■ 新房市场——板块产品结构

会展板块商品住宅，主力面积段为100-140㎡刚需刚改产品，主力总价段为160-200万，次主力成交面积段为140-150㎡改善产品，成交总价段为200-250万。

板块内主力成交面积段为100-140㎡刚需刚改产品，成交总价段为160-200万;次主力成交面积段为140-150㎡改善产品，成交总价段为200-250万;项目表现为万科500里、万科公园城市。

■ 新房市场——高层市场

会展板块住宅高层产品，近14个月板块高层供求比约为0.75，市场表现良好，主力成交项目集中在万科500里、万科公园城市、山海湾8号。

2021年5月-2022年6月，板块内高层供应36.09万㎡，成交47.84万㎡，供求比为0.75，时点成交均价16609元/㎡。

■ 新房市场——别墅市场

会展板块住宅别墅产品，近14个月板块别墅无供应，市场去存为主，主力成交项目为恒大云玺。

2021年5月-2022年6月，板块内别墅无供应，成交3.89万㎡，时点成交均价20005/㎡。

■ 新房市场——公寓

会展板块公寓自2019年起，连续2年供应加码，2020年供应创新高，成交以去存为主，2021年多项目加大优惠以价换量，年成交量破6万㎡，价格从2020年开始下滑，截止22年，价格滑至7244元/㎡。

供应：2019-2020年，受万科、龙湖项目公寓产品集中入市影响，板块供应持续加码，2020年供应9.35万㎡，供应创新高;

成交：2017-2020年，公寓市场年成交量基本稳定在1.5万㎡左右，2021年市场下行，多项目加大优惠以价换量，年成交量破6万㎡;

均价：19年因多项目集中入市，板块整体均价被拉升至14976元/㎡，较18年上涨108%;20年起，受疫情及市场下行等因素叠加影响，价格下滑至7200元/㎡。

■ 个案展示——万科500里项目情况

万科2018年9月底价拿地后打造万科500里项目，2019年8月再次竞得项目后续地块，两次取地后，项目占地面积为424亩，最大建面超百万㎡。

项目首批次地块编号为KCGD2016-23-A1、A2、A3-1、A4-1、A5-1、A6、A7，共349.52，拍卖起价为26.14亿元，被万科集团以底价成交，土地单价748万元/亩，楼面价约1652元/㎡;

2019年8月，万科以8.46亿元底价竞得KCGD2019-6-A1、KCGD2019-6-A22个地块，共74.87亩，作为万科500里项目后续开发地块，土地单价1130万元/亩，楼面价约6103元/㎡。

项目配套：项目紧邻滇池国际会展中心，未来将有地铁2号线/5号线/8号线经过项目附近，各方交通网络畅达，通达全城;周边学校有云南大学附属会展中学、师大附小附中，昆明第9中学，新二中心学校等;附近有金海新区商业广场、海伦国际商业广场、大都摩天购物中心等商圈。

户型设计方面，项目105㎡紧凑三房，空间无浪费，主卧套房，舒适度高;135㎡功能四房，户型方正，实用性强;169㎡舒改四房，南北通透，通风及采光效果佳;189㎡高改四房，主卧超30㎡套房设计，三阳台，双套房，整洁有序。

■ 客群分析-客群结构

会展板块直面滇池水景资源，吸引省内外客户置业，其中核心客户及重点客户均来自于昆明主城，占比约66%左右，地州、省外及郊县的客户占比约26%，客户的价值敏感点为景观资源、区位配套、板块发展

04 总结

现状：主城南市发展重点区域，经过多年开发，区域内基础配套较完善，但交通、医疗仍有提升空间，名校资源、生态资源是板块核心价值点;对比周边板块，2022年1-6月会展板块市占率居首位;

2020年起板块连续三年无土地供应及成交，土地市场供销回落明显，但楼面价因大量开发商进驻而逐年上涨，板块热度高;

板块住宅市场整体供求平衡，存量健康，去化周期小于15个月，且价格保持攀升状态;板块内物业类型以高层为主，主流产品为100-140㎡刚需刚改产品及140-150㎡改善产品;

展望：

会展板块发展醇熟，毗邻滇池大面积水域，综合宜居程度高，滇池国际会展中心为昆明重点发展会展产业核心项目，会展经济发展迅猛，配套的商业、服务业等未来前景广阔，目前修建中的飞虎大道贯穿南北成为核心中轴，将巫家坝与会展串联，形成连片开发趋势，未来将成为昆明南市价值高地。