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政策框架下的收购挑战
如果说在上周的一系列新政“轰炸”之前，二手房房东还对国家队进场收储存量房抱有一丝幻想的话，那央行的表态算是把最后这点火苗给掐灭了。因为根据媒体披露的消息，未来地方所收购的房屋，限定为已建未售的商品房——正如我们所说，地方收购并不是“收破烂”。这样看来，能为二手房兜底的，似乎自始至终只有房东自己。
截至520下班时，昆明还未针对收购商品房用作保障房一事出台地方版细则，不过相关新政应该早晚都会来。看似一切已尘埃落定，但本地其实面临着两个很现实的问题。一是昆明符合收购标准的房源到底有多少？要知道，此次政策面发声，只是划定了大体框架，具体该收哪些房源、以及要怎么去操作，恐怕都要等地方自己去定。所幸的是，在此之前已经有部分城市，先一步公开了其收购商品房用作保障房的房源标准，这多少能提供一些参考范例：如果参考杭州临安区与重庆的标准，其都不约而同地将单套面积限制在了70平以下；而洛阳则把线划得很宽，面积在120平以内就可。
收购难题与供给过量问题
到这里为止，有关收房标准问题，好歹算是有一些可能的解决方案了；但一些其他问题，就不见得那么好化解了。就比如，收购商品房时问题项目是否要优先，还是说其会被完全排除在外呢？因为像前面提到的洛阳案例，就曾有过“优先购买收购区域内的通过清算后的问题楼盘及拖欠相关税费的楼盘，解决历史遗留问题”这样的表述。本身收购商品房用作保障房，与保交楼这两件事之间的调性就是高度一致的——像本地的部分库存，其实就是被焊死在了问题项目上，一箭双雕能解决很多问题。可一旦涉及问题项目，势必会给收购带来额外的负担；毕竟保交楼走到这一步，即便是那些已经转出icu的项目，也没人知道其在完工交付前，还会不会遇到新的波折。所以限制只收购现房，是目前能想到的最优解，但新的问题又随之出现了：一处现房，还是非问题项目，如果已建未售的话，那它的位置等其他条件是不是多少会令人担忧？而如果不苛求完全的未售，比如说从售出了一两栋或是一两个单元的社区，收购那些没人买的楼栋与单元用作保障房，那又可能会面临商品房住户与保障房住户间关系这一层棘手问题。
对昆明这类城市而言，从今年起有两个层面的保障性质住房会迎来量的增长：一是新一轮城市更新所带来的回迁安置房，二则是新开工的配售型保障房。我们之前就聊过，新一轮城更因为主要依靠专项资金推进，加之眼下房企的参与意愿较低，很多配套工程项目很可能能省就省，但唯一省不掉的是回迁安置房。这类产品对市场潜在需求的分流将是全方位的，不止商品房市场会受影响，保障房市场多少也会受到一定的波及。而对新的配售型保障房而言，其与收购来的房源就更是直接竞争关系了。
二手房市场的挑战与思考
但其在扛起市场销量的同时，却并未获得足够的政策扶持；这表现为房东为了卖房，自始至终似乎只有降价这一条路能走通。这显然不是一个好苗头，因为其不仅将一部分潜在购买力禁锢在了存量房上无法释放，也在进一步拉低大家对楼市的预期。别忘了，任何新房从签约的那一刻起，也就变为了二手房；而如果存量房市场的关键词是一降再降、资产缩水的话，那大家选择不买也就成为了一种理所当然。不过现实有时是反直觉的，数据好像并不完全认同我们对二手房困境的判断。因为同样基于上周公布的4月70城房价数据，昆明的二手住宅价格指数环比涨了，还是70城里唯一上涨的那一个。
对于孤军奋战的二手房房东而言，身处这样的环境中，需要搞清楚当房产剥离掉大半的金融属性后，本质到底是什么？以及除了出售外，还有无其他的出路可走？想通了这些，不见得能立竿见影帮你止跌回血，但也许可以与自己达成某种和解。毕竟想开了这件事，很多时候也算是聊胜于无的收获了。
- 收购商品房，保障房，二手房市场，降价，资产缩水
