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西山区 | 昆明市西山区环城西路与西坝路交汇处 25800元/平米
户型3-4室 | 建面107-143㎡
不限购 地铁沿线 配套成熟 大平层 投资地产
找新房
昆明二环的一直以来都备受关注，早在2016年8月，昆明市政府就首度提出“降低二环内中心城区开发强度。
一年后，昆明市规划局再度强调，将降低昆明市二环内中心城区的开发强度，控制房地产建设总量，优化产品结构，完善公共配套，提升城市居住品质。
2018年，基于”房住不炒“层面，”昆十条“发布，对二环内的新建商品房取得房产证后限售三年。
对开发强度的控制和限售政策，使二环不仅仅使昆明的重要道路，更是楼市的分界线。
那么如今二环内的新盘究竟如何呢?一起来看看艺城春城玖號、金茂府、隆盛府、昆明润府和枢纽曜城。
艺城春城玖號
春城玖號位于一环内，紧邻弥勒寺公园，距金马碧鸡坊直线距离约1.3公里，春城玖號是真正意义上位于市中心的楼盘。
得益于地理位置的优势，春城玖號的配套已经相当完善：
5号线弥勒寺站距项目仅250米，直线1.5公里范围内有南屏街商圈，2公里范围内有多所三甲医院。
无论是生活、出行、医疗还是办事都相当方便。
此外，弥勒寺公园距项目仅约200米，在寸土 寸金的市中心，出门就是公园，春城玖號应该是在售新盘中的独一份。
据置业顾问介绍，春城玖號因给书林二小交了教育配套费，未来可根据划片就读该校。
作为一环内新盘，春城玖號的占地面积并不大，一共3栋住宅和1栋商业，目前主要在售2#，建面约107-143㎡。
项目139㎡户型(明星户型)
项目带装修交付，整体来看，交付的产品基本采用国外知名品牌，但因其地处市中心，且房价较高，相对而言该精装带来的溢价并不明显。
项目配套万科物业，据介绍，未来小区的电梯里都会进行24小时紫外线消毒(在电梯里也可能被晒黑?)，服务还算周全。
此外，得房率高也是春城玖號的优势之一，其公摊在17%-19%之间，这对于市中心的项目来说也是比较难得的。
不过最吸引小编的还是项目的延期赔付政策，据置业顾问介绍，项目未来如果延期90天以上，业主可以申请全款退还，并且该政策写进了合同里，极大程度上增添了购房者的安全感。
春城玖號于去年11月开盘，开盘价为2.7w/㎡，今年以来，项目的价格有所回落，均价2-2.5w/㎡左右，其中112㎡户型即将清盘，价格更加实惠，均价约2.1-2.2w/㎡。
虽然地处市中心，人流量比较充足，但毕竟房价较高，项目的成交速度稍缓，成交人群主要是省政机关工作人员和医疗群体等。
龙江金茂府
提到昆明的黑科技住宅，那么必须要说说龙江金茂府。
地处南一环边，金茂府距大悦城仅约50米，出门就是大悦城商圈的核心位置。
周边的路网已经比较完善，400米范围内，往北可到环城南路，往东可上南坝路，往西则可通往海埂路，并且距离二环南路也不过1公里，开车不到5分 钟即可到达。
稍显欠缺的就是周边暂无地铁，距离最近的环城南路站约1.2公里。
项目一共规划了12栋住宅，呈围合式分布，楼间距在35-100米之间，因此，金茂府的中庭相对较大，达1万㎡，目前实景已经呈现，从售楼部可以明显看到工地的施工动静。
项目实景
11#外立面，采用了“曲面屏”设计，阳台也是曲面设计
162-269㎡的科技大平层是项目的主推户型，目前主要在售4#和11#，其中11栋为楼 王户型。
据了解，11#底部设计了架空层，并规划了阅读区、宴请厅等多功能的业主会所，入户大厅的设计也非常大气美观。
从产品来看，金茂府最突出的便是其在建筑材料和装修中应用的“黑科技”。
比如在装修上除了高端项目中常见的全屋中央空调、全屋新风外，金茂还加入了全屋加湿系统(据说对皮肤比较好)。
另外还采用了同层排水系统(选用吉博力管材，据说昆明目前仅有金茂府和山海湾8号有)、窗墙热阻隔系统等。
从开盘时间来看，金茂府是今年的新面孔，截至目前才卖了5个月左右。
同全国所有的金茂府一样，龙江金茂府延续了自己的高端定位，价格也不便宜，均价在2.5w/㎡左右，当然如果对楼层没有过多讲究，那么2.1-2.2w/㎡左右的均价也能买入低楼层房源。
但是以上价格并不包括楼 王，目前269㎡的楼 王户型，均价在3-3.3w/㎡。
自金茂府面市以来，市场上一直不乏有对其“降标”的质疑，比如一线城市金茂府有的地源热泵和毛细管网，昆明没有。但毕竟昆明不是北上广，房价和成本也确有差异，这点评价上就见仁见智了。
虽然价格不低，但是金茂府的人气却还不错，踩盘当天，虽然是非周末的上午，售楼部也有几组客户看房，并且还有正在签约的。
由此来看，真正高端的客户，对价格已经不那么敏感，房子的品质才是关键。
同样位于大悦城旁的还有隆盛府，与金茂府仅隔了200米左右。
从位置上来看，隆盛府更靠近南坝路，距大悦城500米左右，周边同样缺少地铁。
由于项目距高架桥更近，部分楼栋未来的居住环境会比较吵闹。
在学校配套上，隆盛府稍具优势，据开发商介绍，项目配套中央民族附属小学(实际校名待定)，即将于今年9月开学。
项目一共分为三期开发，目前在售的主要是一期，其中1#、2#和4#为精装房源，3#为毛坯房源，目前1#和4#已经售罄，2#也仅剩3套房源，3#所剩房源也已经不多，建面约105-130㎡。
隆盛府105㎡户型图
从2020年3月至今，隆盛府已经卖了超两年，前期在售的主要是精装房源，单价约2.3w/㎡，整体来说，价格的波动幅度不大，或许是因为精装房源即将售罄，近期的价格有所回落，均价约2.1w/㎡起。
今年3月，隆盛府首次推出了毛坯房源，当时的价格约1.55w/㎡起。
此房源一上市，可以说是一石激起千层浪，毕竟这个价格相对于此前，降了近三分之一，并且以二环外的房价就可以买一环边名企盖的房子，很难不让人心动。
不过从项目推出毛坯房源的时间节点来看，多少能够感受到一点隆盛府目前所处的尴尬境地。
毕竟其和金茂府相隔实在太近，无论是装修的品质还是价格都不具备太大的优势，但如果是毛坯房源，价格优势就凸显出来，大大的拉近了和客户的距离。
从其销售情况来看，隆盛府的毛坯房源确实卖的还不错。
目前，毛坯房源也有所上涨，均价约1.85-1.95w/㎡，而针对部分银行的工作人员，项目近期推出了团购活动，均价约1.65-1.75w/㎡。
但即使价格上涨，对于很多想在市中心买房的购房者来说，仍然是具有极大吸引力的。
昆明润府
昆明二环内的超级大盘不少，而华润中心是二环在建项目中最大的一个。
昆明润府位于环城南路和东郊路的交汇处，地处五里中央商务区，靠环城南路一侧沿街商业比较成熟，但民航路和东郊路两侧城市界面一般，小区背后还有五里多大型农贸市场。
项目自建了15万方的商业中心万象城，可以说是其最大的亮点。
在交通配套上，项目周边由地铁4号线和6号线，其中最近的站点为6号线东郊路站，直线距离约650米。
前段时间，华润中心签约了艾尔西幼儿园，小学配套南开日新学校，虽然是私立学校，但其今年的教学成绩还不错(按划片还可读民航路小学)。
项目地处二环内，楼间距较密，并且容积率也较高，但华润自建了3.1万方的中央景观带，在一定程度了弥补了不足。
华润中央景观实景
目前项目在售的主要是润府的一期、二期和三期产品，建面约122-214㎡，除214㎡的户型为毛坯交付，其余户型均为带装修交付。
华润中心地块分布图，悦府一期和三期旁边的地块为润府三期
一期和二期均为2T2户的纯板房，三期由于户型偏小，主要为2T4户设计。
从户型上来说，由于在售的润府地块部分楼栋楼层较高，因此即使是板楼，项目的公摊也不小。
211㎡户型图，进深较长
从装修上来看，交付的标准所带的产品均为国际知名品牌，并且在细节的处理上也比较引人注意，比如，其厨房的抽油烟机下没有如传统般的使用瓷砖，而是使用了一整块的抗污陶板，更加便于清洁。
前不久，华润悦府三期交房，我们楼市的团队也前往内部探盘，其工程精细度确实也在昆明大部分楼盘之上。
作为一个超级大盘，华润中心的销售周期也是本次所跑项目中最长的，早在2017年年底，悦府就已经开盘在售，而润府也于2020年9月正式开盘。
首开价约2.15w/㎡，销售期间价格浮动不大，目前的均价在2-2.3w/㎡之间，而200平以上的大户型价格更高，约2.78w/㎡。
整体来看，一方面项目本身的单价不低，而另一方面，项目主推大户型产品，因此华润中心的上车门槛并不低。
但是7月润府三期推出后，相比之前，户型小了不少，相应的也降低了项目的上车门槛，也给购房者提供了更多的选择。
枢纽曜城
随着城市的发展，公共交通的重要性不断提升，TOD项目也应运而生，枢纽曜城就着力于将自身打造成为TOD项目。
与华润中心之间仅隔了一条东郊路，枢纽曜城更靠近二环，这一方面使其交通显得更加便捷，但另一方面，由于更靠近菊花立交，项目未来的居住环境或许会比华润中心更加嘈杂。
在交通上，枢纽曜城的配套已经比较完善，首先6号线地铁站就在家门口，未来小区的地下室还会与4号线菊花站的站点衔接，业主无需出小区就可以乘坐地铁。
而为了打造成为TOD项目，枢纽曜城还在公交枢纽的建设上下了功夫。
据置业顾问介绍，小区的地下一层设计由一个有50条公交线路的公交车站，并且使用玻璃墙将公交道路和候车区隔离开来，更具安全性和便捷性。
有人听到这，或许会觉得有些熟悉，这不就像BRT么(快速公交系统)，其他城市早就已经玩过了。
但对于昆明来说毕竟是第一个，如果真的建成，确实能够为枢纽曜城增添不少分数。
除了交通，项目的商业配套也还算不错，除了周边已经成熟的商业，项目还自建11.6万方商业，未来将引进上海协信，打造定制型商业，由项目自持自营。
目前，环城南路片区已有大悦城商圈，万象城和协信也将在不久的将来投入运营。
三个大型购物中心齐聚一堂，可以想象，未来该片区将会比较热闹，但另一方面，商业的竞争压力也挺大。
从开盘时间来看，枢纽曜城还是一个新面孔，今年6月首开，目前主要在售3#和4#，首推户型建面约82-188㎡，毛坯交付。
枢纽曜城是此次所踩项目中，唯 一一个具有两房的，户型跨度较大，可供购房者选择的范围也就更广。
84㎡户型图
从具体户型来看，其84㎡户型的客厅开间达4.2米，空间比较开阔，但是毕竟面积有限，阳台就显得比较局促，客厅的采光也一般，而另一方面，该户型的主卧正对客厅和入户门，未来隐私性可能会稍差。
但项目的单层层高都有3米，整体来看其实还算不错。
项目近期均价在1.55-2w/㎡之间，与华润相比，相似的地段，其门槛更低，并且由于枢纽曜城的户型更小，总价也自然更低，这在一定程度上也可以说是弥补了华润在市场上的空白之处，让购房者在二环内有更多的选择。
同处于二环内，无论是哪个项目，其配套都已经趋于成熟，配套上的差异已经不再明显，那么还有什么能够吸引购房者呢?
无论是地铁口、一环内的春城玖號，还是主打科技住宅的金茂府，或是靠价格制胜的隆盛府，或是配套万象城的昆明润府，又或是着力打造TOD的枢纽曜城，八仙过海，各显神通，最终都不过是为了留住客户罢了。
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