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昆明马金铺板块作为呈贡和晋宁过渡地带，毗邻滇池，规划中央公园(规划户外活动休憩场所，北岸与文体中心、滨水商业、休憩步道等公共设施) ，且今年马金铺板块的新城市规划出台(针对城市空间优化和城市建筑风貌优化)、9号线的开工建设，加之本身成熟的产业区基地(可口可乐、中南高科等企业)，2019起融创、恒大、邦泰等多家房企布局，加速板块发展，板块热度升温，但2021年市场下行盘整，板块土地供应端减少、恒大林溪郡被五矿国际信托收购待售等影响，板块市场竞争格局变化剧烈。
01 宏观环境
·区位：马金铺板块位于昆明呈贡区以东，紧邻滇池东岸，距呈贡昆明南站约9KM，距昆明站约30KM，距离长水机场约40km，是城市热点发展板块之一。
·规划：以“智慧如意谷，产业公园城”为定位，打造中国西南产城景融合的高新产业示范区，同时在建筑风貌上规划，做到不同区划分的立面和谐统一。
·产业：马金铺规划“一轴两核五区”产业空间格局，主要以生物医药产业、金属新材料产业和芯片及半导体产业为主，同时升级现代服务业为企业研发孵化、知识产权、技术转移、金融服务等方面提供服务。
·交通及配套：马金铺板块目前道路网络为“两横三纵” ，整体交通处基本完善中，但地铁处于建设阶段，目前无法享受地铁带来的便利。
·配套：板块内教育、休闲配套基本完善，但大型医疗、商业配套不足，基础配套仍有提升空间。
■ 区位定位：在区位上主要以高新技术产业基地的占位，集聚新产业，距离主城区二环约29KM，距离呈贡中心区域约8km，规划有地铁9号线(已开工)、中央公园等配套，城市板块热度逐渐升温。
马金铺板块位于昆明呈贡区以南，紧邻滇池东岸，马金铺位于呈贡和晋宁过渡地带，板块作为高新技术产业基地的占位，集聚新产业，带动经济发展的增长极具有重要意义;区位上距离主城区二环约29KM，距离呈贡中心区域约8km，同时规划有地铁9号线(已开工)、中央公园(规划户外活动休憩场所，北岸与文体中心、滨水商业、休憩步道等公共设施)等配套;在重点交通枢纽上，距呈贡昆明南站约9KM，距昆明站约30KM，距离长水机场约40km，城市热点板块之一。
马金铺板块位于昆明呈贡区以东，紧邻滇池东岸，城市重点发展板块之一;
与晋宁区接壤，为昆明市主城区、晋宁联系地带，具有区位发展优势;
在重点交通枢纽上，距呈贡昆明南站约9KM，距昆明站约30KM，距离长水机场约40km。
■ 规划
规划上以“智慧如意谷，产业公园城”为定位，打造中国西南产城景融合的高新产业示范区，同时在建筑风貌上做到不同区划分的和谐统一。
马金铺片区的*新规划旨在提升片区产业坪效及集约度、激活区域历史文化资源优质场景，打造中国西南产城景融合的高新产业示范区、塑造昆明城市特色风貌的创新创业中心、提升高新区东区产业升级活力聚集的新典范。同时在建筑风貌上和空间划分上以不同区划分做到和谐统一，结合地方建筑特色，体现城市空间层次感。
2022年，高新区规划建设局对马金铺片区规划：
规模控制：总规划约10400亩;
功能定位：以“智慧如意谷，产业公园城”为定位，打造中国西南产城景融合的高新产业示范区;
规划结构：都市商务风貌区、传统文化风貌区、现代居住风貌区、智能制造风貌区4区进行开发。
《高新区马金铺片区城市空间优化和城市风貌设计导则》：
规模控制：总规划约10400亩;
规划目标：解决马金铺产业能级低、缺乏整体城市风貌色彩引导、历史文化资源等优质文化未得到有效激活等问题;
规划结构：规划的7大风貌节点，分别为3个门户景观节点、门户迎宾节点、区域中心节点、产研风貌节点、公共活力节点;
西部门户迎宾节点建筑风貌——建筑为塔楼和裙房组合布置;高层建筑采用新材料，景观小品展示当地文化元素。
区域中心节点建筑风貌——传统与现代建筑结合，其中高新大道东侧保留历史文化村落，以传统风格建筑为主,西侧作为商住功能以现代时尚风格为主。
公共活力节点建筑风貌——主要为商务办公建筑，以稳重大气为主。
产研风貌节点建筑风貌——对风貌较差的现状厂房建筑立面进行改造区。
西部门户节点——以景观构筑物及活动广场凸显片区门户感。
东部门户节点——重点考虑广场及小型景观构筑物作为片区迎宾形象。
■ 产业
马金铺规划“一轴两核五区”产业空间格局，主要以生物医药产业、金属新材料产业和芯片及半导体产业为主，同时升级现代服务业为企业研发孵化、知识产权、技术转移、金融服务等方面提供服务;
马金铺片区规划“一轴两核五区”产业空间格局，重点产业主要生物医药大健康、金属新材料、半导体等;在十四五期间，板块重点发展生物医药、软件及信息服务、新材料及先进装备制造产业等新兴产业，做大做强国家生物产业基地、国家火炬计划软件产业基地、国家稀贵金属新材料产业化示范基地等。
打造“一轴两核五区”产业空间格局：
一轴：片区内以信息技术、产品研发、公共服务为重点的智慧产业核心,以及依托1006亩的中央公园(昆明市第三个中央公园)打造的绿色生态景观核心;
五区：片区规划为生物医药大健康产业聚集区、有色及稀贵金属新材料产业示范区、芯片及半导体产业示范区、现代服务业示范区、宜居生活社区。
重点打造四大产业集群：
生物医药产业：以“昆明国家生物产业基地”建设为核心，着力壮大“云药特色产业集群”、提速发展新型疫苗等生物制药产品、推进“马金铺片区大健康产品制造中心”建设。
金属新材料产业：以贵金属新材料产业园为基地，坚持以稀贵金属新材料、有色金属新材料2个领域为核心，持续推动光电子微电子及半导体等新材料领域发展布局;
芯片及半导体产业：聚力发展基于5G技术应用的智能制造、软件研发及芯片研发制造等新一代信息技术及数字经济产业，打造闻泰昆明智能制造产业园。
现代服务业：围绕企业研发孵化、知识产权、技术转移、金融服务等方面，聚集一批专业服务机构入园，园区服务资源日益丰富，服务质量持续提升。
■ 交通
马金铺板块目前道路网络为“两横三纵” ，整体交通处基本完善中，但地铁处于建设阶段，目前无法享受地铁带来的便利。
整体马金铺交通处于建设完善中，目前道路网络为“两横三纵”，板块内高速道路较多，可通过昆磨高速、黄马高速和呈元高速到达主城市区、呈贡等，在22年3月16日，昆明市发改委公布了《昆明市2022年重点项目》，其中地铁9号线(板块内规划公园北路站、马金铺、动物园三个站点)被列入今年的新开工项目，并明确今年开工建设。
■ 配套
马金铺板块内大型医疗、商业配套不足，但教育、休闲配套基本完善，若后期补齐医疗、商业短板，整体居住舒适度将得到提升。
马金铺板块内配套满足基本要求，主要集中在马金铺西侧，休闲拥有浦寒泉森林生态湿地公园、银杏公园等景观资源较好，教育上主要为3所*和1所*，包括昆明高新第四*、昆明高新区第三*等，医疗上为古楼综合门诊部和云华综合门诊部，整体医疗配套处于完善中，商业上仅为廊桥阳光购物公园，商业中心较少;
02 投资环境
土地供销：马金铺住商办土地受2018年板块产业园基地建设落地影响，土地供应成交在2019-2020年高涨，在2020年为近5年峰值，成交供应均为50.93万方且溢价率达43%，为近五年峰值，后期受大环境影响，导致开工量少，土地供应少，2021年-2022年3月仅成交1宗商业用地。
楼面地价：2018年受昆明发展投资集团有限公司拿地建设产业园基地影响，楼板价达10662元/㎡，后期房企入驻，楼板价回落，其中2020年为2237元/㎡，21年后拿地仅成交1宗土地，楼板价为900元/㎡。
房企布局：自18年产业园落地建设的影响，19年品牌房企开始入驻，目前板块内已有融创、邦泰、五矿国际信托房企布局，集中在马金铺板块西侧，均为高层产品，版块市场竞争压力小。
■ 供应走势
马金铺住商办土地供应集中在2020年以前，且为近5年峰值，疫情叠加市场下行，土地供应下滑，2021年后仅供应1宗商业用地，市场回落明显。从年度走势看，马金铺板块土地供应集中在2019-2020年，2020年达到近五年顶峰为50.93万方，板块内土地需求暂时得到满足，后期受疫情和市场下滑的影响导致开工量少且21年后土地供应下滑幅度大。
从月度走势看，2017-2020年土地供应集中于3月份和9月份，21年以后仅有4月仅供应一宗商业用地后，市场回落明显。
■ 成交走势
板块受产业园基地建设影响，带动人口流入马金铺板块，吸引房企入驻主要成交集中在19-20年，其中20年成交达50.93万方，溢价率达43%，为近五年峰值，后期受土地供应减少，成交下滑。
从近5年成交量走势看，房企拿地主要成交集中在19-20年，其中20年成交达50.93万方，为近五年峰值，且溢价率高达43%，且楼板价环比19年上涨191.66%，邦泰、恒大、融创等企业入驻，开发商拿地热度高，21年受供应端影响，仅成交1.85万方的1宗商业用地，22年1-3月无土地成交。
楼板价18年受昆明发展投资集团有限公司拿地3块商办用地，建设产业园基地影响，18年的楼板价达10662元/㎡，后期房企入驻，楼板价回落，其中2020年为2237元/㎡，后期拿地仅成交1宗商业用地，楼板价为900元/㎡;
■ 企业布局
2019年前以本土房企为主，目前板块内已有融创、邦泰、五矿国际信托房企布局，整体房企入驻数量较少，拿地模式以公开市场招拍挂为主。
板块内前期以本土企业为主，在18年板块基地建设落地影响，带动人口流入，吸引品牌房企入驻，2019年融创通过市场招拍挂首次入驻马金铺开发微风十里的项目，后期2020年恒大以6.89亿元、溢价率92.26%入驻马金铺，但后期被五矿国际信托收购，邦泰为近3年房企中拿地规模大的企业，拿下118.07亩;开发商在马金铺板块取地多以公开市场招拍挂为主，市场透明度高;
拿地主要集中在马金铺板块西侧，围绕产业园区布置，均为高层产品，目前主力在售项目少，版块市场竞争压力小。
从企业布局情况看，房企主要集中在马金铺板块西侧，围绕产业园区布置，目前品牌房企入主少，项目均是高层业态产品，目前仅清华海峡小镇花园城为主力在售，版块市场竞争压力小。
03 市场环境
商品房市场：2019年房企进驻项目集中入市，板块连续2年市场保持高热状态，供销量价稳定增长，但2021年起受市场下行影响，供销量价现下滑趋势。
商品住宅市场：受大势影响，马金铺板块商品住宅商品住宅近五年的供销均为下滑趋势，成交均价在19年后破7000元/㎡ ,板块去化周期达32个月，去化压力较大。
板块表现：在主城市场中，马金铺板块市占率持续逐年下滑，近3年不足1%，主要面对刚需市场;与周边板块对比，2021年马金铺板块共成交商品住宅4.22万㎡，在区域市场中，份额占比为3%，占呈贡区市场份额较低。
物业类型：板块内产品类型主要为高层，供求比为1.63，整体供大于求，主要在售楼盘为清华海峡小镇花园城，整体均价维持在7000元/平米上下。
二手房市场：马金铺板块内二手挂牌数量较多，高层刚需、改善产品为主导，挂牌均价为6000-8500元/㎡ 。
■ 新房市场——商品房
商品房市场主要分为两个阶段发展，17-18年主要由本地房企为主，以去库存为主，均价维持在6000元/㎡以下，19-22年在房企入驻后，供销均价上涨，均价维持在7000元上下， 22年1-3月成交均价为7025元/㎡，同期同比下滑5% ;
供销量：16-18年之前主要以本土企业开发项目的成交为主，其中17年成交25.9万方，受高新水岸晴沙成交带动影响，19年后品牌房企入驻，供应成交均上涨，且供应为历史峰值，达25.5万方，主要受微风十里贡献，后期大环境下滑影响，供应成交下滑明显，22年1-3月供应5.08万方，成交0.52万方，同期同比分别上涨6%和79%;
成交均价：近6年，马金铺商品房价格走势可分为两个阶段，2017年-2018年以本地房企经营以去库存为主，均价在6000元/㎡以下，2019-2022年为品牌房企入驻，微风十里、恒大·林溪郡等项目入市，均价维持在7000元上下，22年1-3月成交均价为7025元/㎡，同期同比下滑5%。
■ 新房市场——商品住宅
商品住宅近五年的供销均为下滑趋势，成交均价在19年后破7000元/㎡ ，22年1-3月供销量同期同比均上涨，均价下滑7%，板块去化周期达32个月，去化压力较大。
供销量：从17-19年无商品住宅供应，以去库存为主，19年后微风十里入市，供应上涨，但后期市场供应逐年下滑，后劲不足，22年1-3月供应5.03万方，成交0.49万方，同期同比分别上涨7%和172%，成交上涨幅度大;
成交均价：整体成交均价为在19年达到顶峰后波动下行，在19年正式踏入7000元/㎡，22年1-3月成交均价为6919元/㎡，同期同比下滑7%;
马金铺板块截止2022年3月住宅存量：
截止2022年3月，板块商品住宅存量约12.04万㎡，按板块月均去化0.38万㎡，去化周期约为32个月，去化压力大。
■ 新房市场——板块表现
在主城市场中，马金铺板块市占率持续逐年下滑，近3年不足1%，且房价整体低于昆明主城，维持在7000元/㎡左右，主要面对刚需市场。
近5年，马金铺板块份额从3%下滑到不足1%，市场占有率逐年下滑，主要原因是近5年新项目入市少;
马金铺板块住宅均价整体低于昆明市主城区，且在疫情及市场下行影响下维持在7000元/㎡左右，主要面对刚需市场。
与周边板块对比，2021年马金铺板块共成交商品住宅4.22万㎡，在区域市场中，份额占比为3%，占呈贡区市场份额较低。
■ 新房市场——板块产品结构
马金铺板块商品住宅中整体主要成交面积段为80-90㎡、50-60万和100-110㎡、70-80万，主要为周边板块地缘性客户自住为主;
从成交面积段看，主力产品为80-90㎡，近一年成交169套(成交主力项目为恒大林溪郡、清华海峡小镇)，客户主要为板块地缘性刚需客户，以自住为主，占比约39%，其次为其次为100-110㎡产品去化较好，成交105套，占比约24%(主要为清华海峡小镇贡献)，客户主要为呈贡区域产业园工作人员和教师自住为主;
成交面积段与总价段交叉分析中， 80-90㎡，50-60万的去化套数优，去化130套，占比30%，其次为100-110㎡，70-80万元，成交49套，占比11%。
■ 新房市场——竞争格局
区域内在售项目少，市场物业类型以高层为主，主要在售楼盘为清华海峡小镇花园城，主打项目亮点：内部配套+*+观滇亮点，恒大林溪郡被五矿国际信托收购后处于待售状态。
■ 新房市场——高层
马金铺板块住宅高层产品，供求比为1.63，整体供大于求，整体均价维持在7000元/平米上下，22年3月供销量同比均上涨;
2021年4月-2022年3月，板块内高层供应7.23万㎡，成交4.42万㎡，供求比为1.63，整体供大于求，其中22年3月供应为5.03万方，同比上涨7.2%，成交0.21万方，环比上涨90.9%，同比上涨61.5%，均价7014元/㎡，环比基本持平，同比下滑5.8%，21年11月后，成交基本为清华海峡小镇贡献。
■ 新房市场——主力在售项目户配
板块内以高层为主，目前仅清华海峡小镇花园在售，供应为全高层，三室产品，主力产品为101-110㎡三室两卫高功户型，其次为89㎡三室一卫、72两室一卫产品，产品结构偏刚需。自11月27日开盘至今，整体去化率为12%，其中三室产品去化较突出，但受地理位置和交通影响，整体去化较一般。
■ 板块市场——主力在售项目成交
近一年板块住宅市场中，主力成交为清华海峡小镇花园城，月均去化流速为19套。
整体内板块内主力目前在售项目仅为清华海峡小镇花园城，近一年商品住宅均价为6966元/㎡，去化19套，项目整体去化速度较慢，微风十里已售罄。
■ 板块市场——主力在售项目存量
存量分析：从已推未售来看，主要清华海峡小镇花园城的高层库存为主，库存量较大。
马金铺板块目前项目少，存量主要以清华海峡小镇花园城为主，去化率仅为12%，去化率较差，库存为6.33万方，库存量较大。
■ 个案展示——清华海峡小镇花园城
项目在2020年10月27日以4.06亿，楼板价1264元/㎡，开发清华海峡小镇花园城项目，规划17栋高层住宅，自建幼儿园和商业，时点均价为7000元/㎡;
项目在2020年10月27日以4.06亿，楼板价1264元/㎡，竞得KCG2008-2P-3-A1、A2 、A3、 KCG2008-2P-4共计4个地块，共118.07亩，总建面32.13万方，容积率为4.1，打造滇池边的花园城;
项目规划17栋高层住宅，产品建面为72-110㎡，毛坯交付，自建15班清华海峡海洋幼儿园和约3万方主题商业街，时点均价为7000元/㎡;
项目配套：周边教育、商业、休闲配套成熟，其中商业紧邻廊桥阳光购物公园，生活便利，在交通方面为“两横三纵”的交通路网，规划的地铁9号线距离项目仅0.1公里，随着后期通车，交通更加便利。
户型展示：项目卧室均带飘窗(飘窗宽度为0.8米)，且均带生活阳台，户型设计合理，其中110㎡户型入户玄关设计，主卧卫生间为半赠送面积，赠送面积大，但在公卫的通风设计上稍有欠缺。
成交走势：清华海峡小镇花园城2021年11月首开，截止2022年3月面积去化率12.5%，月均去化住宅0.18万㎡，3月住宅均价7014元/㎡，环比基本持平;
项目自2021年11月27日开盘，截止到2022年3月共计供应住宅7.28万㎡，成交0.95万㎡，面积去化率13%，住宅月均去化0.19万㎡，去化较不理想。
价格方面2021年11月住宅首开备案均价7104元/㎡后，受自身地理位置和公共交通较少的影响，均价处于7000元/㎡上下，22年3月成交均价为7002元/㎡，环比基本持平。
■ 二手房市场——成交表现
马金铺板块内二手项目较小，整体刚需挂牌数量多，三房产品面积段跨度小，四房产品面积段跨度大，挂牌均价在6000-8500/㎡之间。
马金铺板块内二手房在售项目少，市场热度一般，成交价格与商品住宅房市场基本一致;
从挂牌情况来看，主要以89-125㎡三房为主，挂牌数量多，其次为142-208㎡四房市场需求，挂牌价格在74-130万元之间，挂牌均价为6000-8500元/㎡。
■ 客群分析——客群结构
板块客群中核心客户为马金铺板块和呈贡中心板块地缘客群，占比约70%左右，关注紧邻滇池水景资源和价格优势，主城其他区域占比20%，地州、省外及郊县偶的客户占比约10%，客户的关注点为景观资源、产业优势;
04 总结
现状：金铺板块位于呈贡和晋宁过渡地带，区域内基础配套较完善，但交通、医疗资源还处于发展阶段;板块在售项目少，对比周边板块，2021年马金铺板块市占率较低;
板块内受2018年产业园基地影响，2019-2020年吸引房企入驻，土地市场火热，2021年后受大环境下滑影响，土地市场冷淡;
板块住宅市场供大于求，且去化周期达32个月，去化压力较大，因板块内主要在售项目仅为清华海峡小镇花园城，以高层为主，产品面积为72-110㎡的刚需和刚改产品为主
展望：马金铺板块整体处于发展期，毗邻滇池大面积水域，宜居程度高，加上自身产业园基地丰富，未来将带动马金铺经济潜力较大，同时交通上地铁9号线的开工建设，将加强马金铺作为呈贡和晋宁主要过渡地带，带动板块发展。
- 马金铺清华海峡小镇花园城
