房地产泡沫

来源：吉屋网发布时间：2017-11-02 11:26:22

一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生*，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。而房地产“泡沫”是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。

一个*理论化关于房地产泡沫的定义大概是这样的:“指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值(市场基础价值不符)，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。”

泡沫形势

*的持续超高增长

房地产*已连续三年保持接近或超过20%的增长，且呈现逐年加快的趋势，据此，可以认为当前房地产*已出现了较明显的过热倾向。2000年我国房地产*增长19.5%，2001年上升到27.3%(另据国家统计局景气月度数据为25.3%)，2002年1-11月增长28.3%。其中住宅*增长更快，2000年增长25.8%，2001年上升为28.9%，2002年1-11月为29.5%。从区域上，东部地区*过热则更为明显，3年分别增长21.7%、25.2%和28.2%，这一持续三年高达20%的*增长是在基数较高的状况下实现的；中西部地区尽管也连续3年保持了高增长，但因为基数低，处于房地产发展的初期，其过高的标准可定为35%-40%以上。

消费的持续超高增长

商品房销售额增长持续4年保持20%的高增长，其中2000-2002年连续3年增幅达到30%左右，这表明，全国总体住房消费已出现过热倾向。1999年商品房销售额增长23.9%，2000－2001年则分别增长30.1%、29.4%，2002年前11个月增长则继续加快，达37.4%。

房价持续大幅攀高或持续居高不下

本轮房地产景气增长中，各地房价普遍上了一个大台阶，在一些*和消费过热的地方(多数为沿海地区)，房价*，已明显超出了多数消费者的承受能力(见表2-1-1)。房价增长在地区间有较大差异，总体是东部省市持续大幅增长，中西部地区中少数地区增长过快，但多数中部地区房价增幅明显小于全国平均水平。

1997-2002年，商品住宅销售价格涨幅*快(且均超过30%)的地区有广西(54.43%)、云南(53.13%)、辽宁(46.23%)、宁夏(41.68%)湖南(40.38%)、江苏(37.95%)、山东(37.90%)、上海(37.64%)、河南(32.12%)、陕西(30.67%)和浙江(30.41%)。在这11个房价涨幅超过30%的地区中，东部有5个、西部有4个、中部仅为2个。中部地区房价*价位和增幅均明显小于全国，且两个房价上涨*快的地区都是过去房价过低(特别是河南省)。

价格上涨*多的地区是东部地区和西部地区，东部地区房价涨幅较高的地区集中在华东地区，实际上广东、北京住房*和消费过热在近几年的价格上升中无法得到真实的反映，这是因为一是：房价统计不是按加权平均计算的，存在统计上的平均价格偏低的问题；二是：北京、广东房价*价格很高，其大幅涨价在这之前，如北京仅1997年商品住宅的价格便上升了41.59%。西部地区房价上升*快的地区为陕西、云南，云南既是受西部大开发的影响，也是受世界园艺博览会举办的影响。实际上重庆及四川房价涨幅在这期间并不显著，但平均值掩盖了局部地区的房价过快增长，重庆市区和四川成都市房价上涨十分迅猛。总体而言，从房价上涨过快反映的房地产热主要集中在北京、华东沿海地区、广东、辽宁以及西部的重庆、四川成都、陕西西安、云南等。

房地产*比重高

从房地产*比重来看，全国总体上房地产*占全部*(不包括集体和个体，下同)的比重不断上升，已显示出*过度倾向。2002年1-11月房地产*占全部*的比重达23.85%，而1998年为17.12%，四年时间提高了6.73个百分点。*过度依赖于房地产，对经济的进一步增长是一大隐患，在一些地区这一问题变得越来越突出。*和经济过度依赖于房地产的地区多数集中在沿海发达地区和少数西部地区。

整个东部地区2002年前11个月房地产*占全部*的比重已超过了30.78%，因此当前东部地区整体上存在房地产*过度问题。以北京较高，房地产*占全部*的比重高达60.89%，其次是上海(38.5%)、广东(38.38%)、重庆(33.0%)和辽宁(31.19%)等。另外，福建(28.08%)、江苏(23.72%)、天津(23.64%)和四川(23.55%)均超过了20%。像北京房地产*占总*的比重已超过了60%，比上年提高了3.24个百分点，如果住房消费增长明显回落，将会带动房地产*增长大幅回落，从而对经济增长产生较大影响，其他的如上海、广东、辽宁和重庆也存在这样的问题。

这一指标是衡量一个地区房地产*是不是过高的重要尺度，房地产*和消费的高增长，如果是与*比重过高相结合的，那么就可以肯定其存在*过热或过度的问题，相反，如果*所占比重仍然不高，不超过20%，在一段时间出现*和消费的高增长，同时价格上升也不是很快，那么，仍然不能讲是过热，但有可能出现的情况是这些地区内局部地区可能出现过热，像四川的成都市、陕西的西安市等。按这一指标分析，北京、上海、广东、重庆和辽宁等地房地产*已明显出现了过热的倾向；其他地区过热出现在局部地区，主要是省会或其他大城市。

房价收入比明显偏高

目前我国总体上房价收入比明显偏高，短期内购买力不足问题将越来越突出。不少学者用房价收入比来衡量是否存在泡沫，实际上不完全正确，或者不够全面。房价收入比高有两层意义，一是指由于价格上升比居民收入增长快，导致房价收入比逐年上升，并上升到一个难得一次的高度；二是指静态的高，只是表明购买力不足而已，如一些经济不发达的地区，一套中档商品房的价格假定为20万元，但这一地区人均收入却相当低，如为3000元每年，三口之家家庭收入为9000元每年，那么此时的房价收入比便高达20倍以上，如果用这一静态的房价收入比来衡量这个地区是否存在房地产泡沫，那么结论是相当的肯定，但实际上在这种情况下不一定形成泡沫，因为这一地区可以没有什么人来购买这些商品房，只有当在房价收入比高的情况下，人们在*或投机的驱动下冒风险大量购置这样的商品房时，才可能认定是泡沫，即房价收入比必须与高的需求增长率同时发生时，才可能判断存在泡沫。也正是没有看到这一点，才造成了如一些人研究得出西部地区泡沫大于东部的结论。

我们认为，统计上的房价是一个不太准确的数据，在许多地方大家都感觉到房价大幅攀升，但统计结果却增长不多，例如，北京地区这几年房价仍然是上涨的，但统计结果显示是下降的，正因为如此，在对房价收入比做纵向比较时要特别小心，如1998年我国绝大多数地区房价收入比都高于数据，也许在一些地区真的如此，但实际情况可能有很大差距。尽管存在这样的问题，但做静态的横向比较是可以说明问题的。

2002年房价收入比较高的是辽宁省(11.5)，其次为北京(11.0)、云南(10.6)、上海(9.9)、天津(8.9)和海南(8.9)，在8倍以上的地区有吉林(8.1)、黑龙江(8.1)、广东(8.0)、陕西(8.7)和宁夏(8.6)(见表2-1-3)。大致可以认为这些地区或它们的一些城市房地产呈现过热的问题。但这一指标还要与其他指标结合着看，如统计上的房价是否真正地反映实际房价，而且要与*和消费增长的情况相结合分析。

综合以上“五高”标准，东部地区，其中以北京、上海、辽宁、广东和浙江*为突出。少数西部地区如重庆、四川、陕西等省市的一些*城市也存在一定的泡沫现象。

房屋闲置率过高

2009年，世界三分之二的国家和地区面临房产泡沫危机，在所有房地产泡沫国家和地区中，中国排名名列前茅。中国的房屋空置率早已经超过国际警戒线，在上海，大约有六分之一的一等住宅是没有人住的；在北京为四分之一，在深圳为三分之一，未来的几年里，中国的房屋空置率还有再加大的趋势