2023年昆明主城区买房哪个新房楼盘值得买？二环旁中海汇德里

来源：吉屋网发布时间：2023-07-20 17:49:05

当下很多所谓“中产家庭”，明明有存款。却不敢轻易停下赚钱脚步，甚至比以往更加焦虑，焦虑的源头就是通胀。

过去2001年-2020年期间，总通货膨胀率为204.19%。也就是说2020年末304.19元的购买力，于2001年初100元的购买力基本持平。20年间的复合通货膨胀率为5.7%-6%。

当下通胀率可能再创7年来的新高，未来数年都在通胀的大预期下，所谓家有余粮心不慌。但“余粮”正以前所未有的速度，在马不停蹄的缩水。加薪的速度，已然赶不上缩水的速度。

通胀再创7年新高，“中产”的噩梦

过去二十年的经验告诉我们，治愈“通胀焦虑”最好的办法就是“房产置业”，这是比股票、基金更为稳健的“抗通胀保险柜”。

但保险柜似乎也并不安全，抛开所谓暴雷房企不谈。“普涨”已经成为过去式，基本盘快速过渡到了“个别领涨/少数具备流动性”的时代。基本盘的变化，让信奉“绝对性价比为王”，多年前蒙眼置业了远郊大盘、城芯小公寓的中产们更加焦虑。

通过房产完成财富沉淀、资产溢价的大门永远都敞开，只是回归到了更为趋于合理的投资逻辑。

带着“卖房”的评估视角去买房

房产本身的居住属性，尤其第一套首置人群，在置业时更多会带着“家”的滤镜去评价房产，户型空间怎么布置才温馨，距离工作地点远近等等。

当家的沉浸感过强，往往会忽略掉很多“投资”细节，基于城市能级，周边资源的兑现力效率，可能实现的溢价赋能。片区未来的人口结构，是否支撑快速变现。产品面积段对应功能是不是市场上最抢手的产品面积段。

或许你认为首套房无所谓。方便能住即可，反正未来还要置换更好，但其实当你准备置换的时候，你的第一套房产根本就不具备保值力或流动性。你需要付出更大的置换成本，甚至丧失了置换机会。

所以哪怕你是第一套房，也必须带着“这套房子要变现”的视角进行二次评估，确保你的房产除了具备居住属性外，也同时具备资产属性。

中海汇德里实景图

短期看政策、中期看土地、长期看人口

影响房价背后的逻辑，其实简单总结起来就是 “短期看政策、中期看土地、长期看人口”。分析城市如此，分析片区也是如此，基于居住看自身需求，而基于资产看“顶层意识”，以政策视角观察当下，昆明首套房利率政策已降至3.85%，也可以说是历史上置业成本最低的历史时刻，根据自身条件掌握时机即可。

人口基数决定流通率

但长期来看“人口”仍然是判断片区或城市热度的重要指标。以昆明为例，由于资源配置，核心城市配置就从未走出过二环，产业/资源高度集中于二环，因此主城人口430万，7普数据显示，仍然有将近100万人口群集在二环内。

由于资源不均衡，大量置换/首套，首选仍然是二环。这些需求只能通过有限的旧改去满足。基于人口基数，二环内以及靠近二环的板块，仍然是昆明房产“换手率”最高的区域。

二环黄金居住圈

穿越片区看资源

回归资源维度，昆明这座城市就没有真正意义上的诞生过“副城”的概念，城市核心资源从未离开过二环，昆明人习惯以“北市区、南市区、西市区、东市区”去定义城市板块，但你会发现这些所谓的“区”，就没有真正独立成长，被炒的火热的“南市区腹地”环湖路会展板块，多年后你发现，环境一流，商业二流、教育三流、医疗不入流。

南市区最黄金的区域还是“靠近二环的南亚板块”，而北市区最黄金区域则是“最靠近二环的同德板块”，东市区则是与“白龙路二环双mall板块”，昆明已经形成了一套独有的“环二环黄金资产圈”，各片区靠近二环配置豪宅，并形成商圈，然后向二环内汲取“医疗、教育、轨交”等养分。

独属于昆明城市豪宅地段逻辑已经形成，基于昆明的城市兑现力，决定了未来昆明城市将回归“理性”，这套“二环豪宅”逻辑将长期适用昆明。

城市兑现力决定资源覆盖率

资源覆盖范围决定价值基础

而所谓“土地”则需要更动态的判断，不是简单的理解土地供应越少越好。地价是决定房价的关键因素。以刚刚所述的“区域二环黄金豪宅论”，只要在综上片区内有待开发的“净地”并以住宅为主，而你恰好又在附近置业，那么恭喜你。这块“净地”极有可能成为未来的“地王”，可以静待他助推你的房价再往上走一步。

未来所有城市规划都必须回归城市兑现力，城市兑现力决定了资源覆盖力，资源覆盖力影响了所及区域及价值投资板块的半径。

中海汇德里配套图

穿越置换周期看户型

穿越周期口诀——“门槛可控，产品领先”

户型产品固然是承载“家”的容器，我们同样戴上“能卖出去”的滤镜去审视它。

三房产品是所有城市换手率最高的产品类型，6、7年前120㎡的三房户型是市场主流，我们看到中介橱窗里最多的也是“125㎡/127㎡”，但面积决定了上车门槛，某种程度上面积越压缩竞争力就越强，3、4年前越来越多115㎡逐渐成为主流。

在不断的价值螺旋下“变小”是趋势，但真正能打的是“小而精”，即同样的功能面积更小。面积更小但保证舒适度不缩水的关键是“得房率”，“你是100㎡，我是90㎡，你得房率84%，我得房率92%，实得面积都是84㎡”。

当下的总价有区别，未来的变现率更有差异。面积小但通过得房率，还实现了“产品力提档”，在市场上属于独角兽产品，比如小面积三房实现了“横厅”可变区域。

穿越8-10年置换周期，在二手交易时，这个户型“具备绝对可控的门槛、产品级适度领先”。前者保障换手率是底线，后者保障溢价率是上限。

中海汇德里89平米-5.6米横厅三房

品牌力不等于产品力，是否有诚意看愿意花多少时间

“得房率/产品力”的关键取决于开发商，愿意在产品细节上与规划过程中花费时间精力。

而市场上绝大多数开发商，基于快速开发与现金流压力，大部分产品都是产品库“套娃”，只要符合建筑规范极速复制，快速开工。

品牌力可能代表的是质量或开发实力，但绝不代表产品力，产品力更强的房企，往往对于客户保有更大的诚意。

透过圈层流动性看品质

当你未来出手时，其实你所居住小区的业主结构已经基本稳定。

居住口碑也基本稳定，当你听说这个小区以租赁居民为主，流动性较大，小区治安堪忧/公共环境嘈杂。相信你不会选择，至少影响你的价格判断。

而决定“租赁流动性”的一个直观指标，就是回迁的比例有多少，回迁与市场销售是否混住。

中海汇德里实拍图

以 “穿越周期”的滤镜去置业

在当下市场置业必须“谨慎”，当2022年“暴雷元年”逐渐远去，谨慎的不再是所谓的“安全”，而是房产在“价值爆发前夜的辨识力”。以“城市兑现力—二环黄金理论”去选择地段，以“门槛可控—产品领先”的思维去识别户型，以“圈层的资产流动性”去识别小区未来品质。

市场云云，2023年被誉为“昆明主城元年”。二环主城之下的项目早已多如牛毛，2023年也是被誉为回归主城的最佳时机。这是一套浅尝辄止的避坑法则，希望你能够在“回归主城”大势下，选择一套“穿越周期”的好房。