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中国房价已经到了拐点?问题没那么简单!

来源:吉屋网   发布时间:2017-11-02

上海易居研究院发布最新报告,截至7月底,80个城市新建商品住宅库存总量为40211万平方米,当前库存规模相当于2013年9月的水平,即库存规模跌回到了四年前的水平。

存销比即库存去化周期为10.5个月,较6月的10.8个月减少了0.3个月。其中,三四线城市的去库存周期已经明显收窄,至少有30个三四线城市存销比是低于或等于12个月。

究其原因,对于一线城市来说,库存规模已降低到历史底部,基本上接近2010年上半年的历史较低水平,所以当前继续下跌的空间不大。而对 非限购二线城市、热点三四线城市来说,当前市场交易总体是活跃的,去库存的动力较为强劲。

报告综合判断,当前住宅去库存周期已走过了较低点,后续将步入小幅上行的通道

此前就有文章做出过类似的判断。

该文指出,国家统计局发布1-7月房地产数据的显露出一个重要的政策信号:持续了20个月的去库存政策已经完成任务,三四五线城市始自2015年底的政策宽周期会很快逆转,政策基调将会追平一二线城市以及都市圈卫星城

如果维持目前的去化速度,可能会让原来库存高压的三四线城市变成供应短缺,继而演变成房价上涨。这不仅不是去库存政策的本意,也会诱发更多的问题。

因此该文判断,以加杠杆为核心的去库存政策,将会在很多三四线城市比较快的出现收紧,针对三四线城市长达1年半的楼市宽周期政策,要结束了。并认为始自2015年底的房地产政策宽周期,将会全面结束

房价持续上涨的惯性几乎已成为一种无法挑战的信念,例如有开发商声称,在其有生之年,看不到房价下跌中国房价涨了这多么年,要稳也非一日之功。中国不能让房地产占经济比重继续增加,稳房价,势在必行,北上深,还没到暴跌时刻。

中国房价是否已到了拐点?

如果我们将房价的拐点定义为绝对房价微涨甚至有所回落,那么中国房价是否已到了拐点?这种拐点是全国整体房价止涨,还是不同城市出现加速分化?

从短中期来看,分化依然是不同城市的房价大趋势。我们可以从两个维度来看房价的分化。一是人口流动,目前,具有购买力的年轻人口,依然在向一二线核心城市流动;二是优质公共资源的分布,目前,优质的教育、医疗、养老等公共资源,依然集中在一二线城市,特别是一线城市。这就决定了,未来中国核心城市的房价仍有可能处于高位,而外围城市的房价很可能会持续处于低位。

此外,如笔者之前所言,目前中国一线城市的房价,用国际通行标准来衡量,已经处于全球最贵的房价之列。考虑到中国人均收入水平、人口老龄化、潜在增速下降等问题,应该说,房价全面暴涨的阶段已经结束,只是未来房价如何调整仍面临较大的不确定性而已。

举例而言,如果雄安新区真的能够分流北京的非首都职能以及部分优质公共资源,那么北京房价继续暴涨的可能性就几乎没有了。

地方政府不想降房价只想稳房价?

今年以来,一二线城市的房地产涨价潮传导到三四线城市,连属于高级别贫困县的安徽临泉也加入房地产调控的队伍。 调控呈现“百花齐放”,现在并非都是一二线的热点城市的“专利”了。

调控的愈演愈烈说明房地产悖离了当地市场价格尺度。我国当前一二线城市居民实现住房梦需要数十年的家庭收入总和,而发达国家一般在5年左右的家庭总收入即可。当然还有个测算房价悖离价值程度的方法,就是房屋的租售比,每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比值,也就是如果把房子拿出去出租,能在200个月之内收回投资,说明房子有投资价值,如果超过300个月才有可能收回投资,说明已经有潜在的泡沫。可是我国的一些城市的租售比已经严重突破这个数据,据最近统计,深圳的租售比为732个月、厦门为718个月,天津为556个月,济南为415个月,就连四川的成都也要332个月才能收回投资,可见,按照租售比来算,我国房地产市场可谓是泡沫重重。当然,房地产被吹起泡沫,不一定就及时破灭,因为里面牵扯到财政、银行、国家政策等延滞泡沫的一些措施,但从长期来说,长期偏移历史平均水平的资产定价一定是悬在头上的刀。

  

从当前房地产调控的层层加码来看,有14个城市从限购限贷限离又发展到现在的限卖,房地产市场似乎又变成了任意伸缩的政策工具。其实各地早先就有规定:房屋在二年期限内出卖,普通住宅要缴纳房屋总价5%的营业税,但满二年后一些地方可以免缴。这个政策当时也是为了抑制炒房才出台的。可是现今房价上涨太快,以致房屋买卖的税费的政策跟不上形势发展,于是地方政府急不暇择又增添了个限卖,限卖的期限各地有二年至五年的时间不等。这个政策意图是地方政府想以此来彻底掐断炒房人的念头。

  

其实透过这些政策的现象看本质,地方政府期盼房价稳定而不是期盼房地产回归本来价值,主要想通过行政手段把房价持续维持在现行高价位阶段,以期待中央政策或央行增发货币来拉升居民平均收入,用货币增量来使人们收入慢慢适应当前的高房价,好给高价位的房价解套。

  

就像上世纪八九十年代,北京的房价每平二三千时,人民日报当时刊登文章,批评北京的房价太高,因为那时北京的居民收入普遍每月在几百元左右,所以按当时的民众购买力来说,北京的房价也是高不可攀。可是随着国家增发大量货币,人们收入的数额逐渐扩大,如果那个时候购买了房子,拿现在已经扩大了的收入来还前期的房贷,那么肯定是很划算的。

如果按照小川行长所说,今后房价下行是个大概率的事。所以地方政府当前把房地产买卖严控到至极既有他们认为的道理,这种严控在政府看来既能防止房价上涨又能控制房价下跌,因为难买和难卖同时存在,房子没有了流动性,真实需求难以判断,当然房子也会“稳定”在政府给定的价格上。

  

这种“维稳”式的封堵炒房的限购政策其实只是把房屋需求暂时冻结在那里,一旦解冻,炒房者还是套利而去。所以此种方式不是长久之计,应该跟进一些市场化的方式来调控房地产市场,比如用货币手段、金融手段,当然房地产税也是不可或缺的调控重要手段,尽管我国房地产税政策一直难以出台,因为社会共识房地产税会快速刺破泡沫,这样会破坏当前地方政府收入来源,所以受到政策制定者的犹豫不决。

  

但要使房地产回归是人住的本质,房地产税的调控才是炒房者真正的噩梦。行政管制手段只会使房地产行业变成死水一潭,不利于房地产市场的健康发展。

供地越多的地方,房价越涨吗?

不少研究者会犯这样一个错误:将城市视为一个不存在内部差异的质点。

殊不知,城市内部不同板块的差异也是巨大的,差距之大甚至不亚于不同城市之间。从脉策DataMap(见下图)中我们可以看到,不同的房地产相关指标(人口日夜潮汐、家庭人口数、租房热租户型、二手房套数、新房单价离散度 等),在城市内部的差异是巨大且显著的,显著到即使我们用“市中心”、“市区”、“郊区”这种常见的概念去划分城市内部结构,都已经会产生极大谬误了。

事实上,我们也必须将城市视为一个铺展开的多维空间,才能对城市和房地产问题有更深的认识。

我们就从一个小问题入手,来开启关于房地产市场城市空间异化的思考吧。

问题如下:上海过去几年中,有土地出让的板块和无土地出让的板块,两者相比谁的房价涨幅更大?(注:此处特指住宅类土地或含住宅的综合类土地,下同。)

毫无疑问,这里必然会有一部分人回答错误,因为这并不是一个用简单的常识就能回答的问题。下面我们就从这个问题入手,展开一连串的有趣分析。

1.有土地出让的板块房价上涨更多

我们对有土地出让的板块的房价相对涨幅进行了三年的跟踪,结果请看下图:

很显然,在土地出让一年之后,其所在板块的新房价格就已经出现了相对涨幅:

一年后,有土地出让的板块新房涨幅将比同圈层新房平均涨幅高出近7%;二到三年后推出新房时,这个差异将达到12%-13%。

也就是说,从全市整体的角度,有土地出让的板块在三年内会比其他板块新房涨幅更高。

2.土地出让对不同圈层板块的影响差异

我们可以看到,有土地出让的板块新房相对涨幅更高的现象,在观察尺度缩小到圈层后仍然存在:

从内环到郊环,无论在哪个圈层,土地出让的三年内,板块的新房价格涨幅都高于圈层平均水平,而相对涨幅较高的年份大多出现在第三年。

我们也注意到,郊环外的相对涨幅变化趋势较为独特,这可能与该区域土地出让数量较多有关。事实上,上海每年有30-40个板块有土地出让,一个板块一年出让的土地数量一般在1-2块,极少数出让3块以上土地的板块均位于外环以外。

在不连续出让土地、仅出让1-2块土地的最普遍情形下,有土地出让的板块比无土地出让的板块,新房涨幅更大的现象,几乎已是不争的事实。

由此可见,土地出让和一手房房价存在较为复杂的空间逻辑。因此,当我们在对房价涨幅进行分析和预测时,必须从细分的空间单元上进行观察,考虑近年有无土地出让、土地出让年份、以及位于哪个圈层位置等要素。而缺乏空间思维,一刀切地对城市进行解读,则是一个非常危险的错误。

3.有土地出让板块,二手房也有涨幅

由图可知,土地供应对所在版块二手房价格涨幅也有一定的提升作用。不过,相比新房涨幅在一年后就产生10%以上的明显差异,二手房受到的影响要小得多:名列前茅年几乎没有影响、第2年相对涨幅4%、第三年达到6%。

结论很明显:一二手房存在空间联动关系,而土地成为了房价上涨的催化剂。

不可否认,这是与一般常识相违背的结论:在土地供应增大的情况下,房价反而会上升。

的确,在复杂城市体中发生的问题永远没有那么简单。